長雨が続いていると思っていたら、学生たちは夏休み、私たち社会人もお盆休み
になる。

　この季節になると、田舎、お墓参りを連想するが同時に高齢者のことを考えてし
まう。過疎地域だけの話しではなく、多くの消費、労働はやはり都会中心に間違い
はない。

　以前、リバースモーゲージのことを少しお話ししましたが、今回は詳しくご説明
してみます。

　リバースは「逆の」、モーゲージは「抵当」という意味なので、リバースモーゲ
ージは直訳すれば「逆抵当」となる。一般的には「逆抵当融資」や「住宅担保年金
」と和訳されています。歴史的にはリバースモーゲージの起源はフランスの「ビア
ジェ」という不動産売買契約にあると考えられていて、その後、高齢者の生活を支
援する融資制度として1920年代のイギリスでリバースモーゲージが初めて実施され
ました。そして1960年代に米国でもスタート、特に1990年代の米国で急速に普及し
ました。

　高齢者の所有する住宅または土地を担保として、生活資金や医療費等を高齢者に
毎月少額ずつ融資をし、融資期間中、元金返済および利息支払は不要で、融資期間
の終了時（高齢者の死亡時など）に元金・利息が一括返済される。一括返済の方法
は担保不動産の売却でもよいし、他の金融資産による返済でもかまわない形式です

通常の住宅融資では最初に一括して融資が行なわれ、毎月の返済が進むごとに融資
残高が減少していくの対して、リバースモーゲージでは融資残高が毎月増加してゆ
き、融資期間終了時に一括返済が行なわれる。このように通常の住宅融資とは逆の
過程をたどるため、リバースモーゲージという名称になっているようです。

　私たち日本では、1981（昭和56）年に東京都武蔵野市の財団法人武蔵野福祉公社
が、日本初のリバースモーゲージとして「武蔵野市福祉資金貸付制度」を開始しま
した。1990年代には東京都世田谷区、東京都中野区などの自治体がこれに続き、20
00年末の時点では17の自治体がリバースモーゲージを実施するに至たりました。た
だし、その融資件数は全17自治体の過去の累計で200件未満しかなく非常に少ない
実施でした。

このように普及が遅れた理由は、1990年代に日本の都市部の不動産価格が下落を続
けたため、融資金の返済不能の危険性が高まり、自治体や国が制度の導入を見送っ
たためといわれています。

　その背景の中で、厚生労働省社会援護局では2002（平成14）年12月に生活福祉資
金貸付制度要綱を改訂し、「長期生活支援資金貸付制度」を創設しました。この制
度は、土地資産を持ちながら低所得であるような高齢者世帯を対象とし、初の全国
的な公的リバースモーゲージとして注目されています。

　その一方で、住宅金融公庫は、都市居住再生融資（マンションの建替え融資）お
よびリフォーム融資（バリアフリーリフォーム融資）において、「高齢者向け特例
返済制度」を2001（平成13）年に新設しています。この特例返済制度は、融資期間
中は利払いのみとし、融資期間終了時（死亡時等）に元金を一括返済するというも
のであります。

ただ、普及しなかった原因のように不動産の価格が下落していたり、下落する不安
があった場合はどうでしょう？

　ホームエクイティーコンバージョンモーゲージを聞いたことはありますか？　
アメリカの住宅都市開発省（HUD）が1989年に開発したリバースモーゲージ商品の
ことです。住宅資産転換融資と訳されています。また頭文字をとってHECMと略称さ
れます。

HECMでは、融資主体は各民間金融機関であり、連邦政府は高齢者の返済を保証する
などの形で融資契約に関与しています。返済の保証をしているんです。さすがです

民間金融機関にとっては、リバースモーゲージを高齢者に対して行なう際には、一
括返済の最終的な期限が高齢者の死亡時とされるので、高齢者が長生きをすれば、
その長い年月において担保不動産の価格が下落し、一部返済不能に陥る危険性が高
くなることもあるわけです。

HECMではこのような民間金融機関の抱える不動産値下がりによる損失の可能性をな
くすために、国が高齢者に代わって返済不能部分の返済を肩代わりするという保険
の仕組みが設けられています。この保険は、FHA（連邦住宅庁）保険と呼ばれてい
ています。

このFHA保険などによってHECMはもっとも安全なリバースモーゲージ商品となり、ア
メリカのリバースモーゲージの利用者全体の約3分の2がこのHECMの利用者となって
います。　

　高齢者ですから痴呆になってしまったり、寝たきりになってっしまったらどうで
しょう？融資が受けれないぐらいに融資を受けてしまったら、その後の生活はどう
しますか？金融機関はどう対処しますか？不動産売却時（死亡時）の回収です。お
金が借りれない。借りたことに負い目を感じたら、自殺者も出るかもしれません。

年金問題もありますがその他早急に、高齢者社会のことを考えなくてはなりません

　みなさんの明日のわが身かもしれません。