台風に大雨や落雷、海や川などの水難事故この季節特有の事故や災害がおきる
が、どの季節関係なく昔から日本は地震災害に直面してきたしこれからも向き
合わなければならない。

先日、ある新聞に「１０秒で何をしますか？」という見出しがあった。内容は
１０秒後に地震の揺れがくると分かったら、何をしますか。 ということだった
　気象庁が8月から「緊急地震速報」というのを始めた。強い揺れがくる前に
地震の発生を知らせ、電車を止めたり、工場の操業を停止したり、医療の現場
でも被害をできるだけ小さくすることらしい。国土全域を対象にした世界でも
例のない取り組みだそうだ。 

　地震が起きると、発生と同時に出る初期微動のＰ波に続いて、大きな揺れを
もたらすＳ波がくる。Ｐ波は秒速約７キロで進み、Ｓ波は約４キロで進むので
、この速度差を利用するらしい。

　最近、お金の借りすぎに注意する内容のコマーシャルが多く放映されている
。自分の収支を事前にわかってお金を借りそれを支払う。当たり前のことだ。
お金を借りるほうも貸すほうもお互いに計画やリスクを持って契約をしている
のだからあのようなコマーシャルが必要なのだろうか？と思う。貸す側の偽善
としか思えない内容だし、借りるほうにはもっと重い責任があることを訴えた
ほうがいいのではないかと思う。　　よくお金は命の次に大事とか、命よりの
大事だよ。とふざけて言っている人もいるが、そんな大事な物の契約を途中で
勝手に破棄するということはそれ以外の契約、約束はもっと簡単に破ってしま
うのだろうか？

金利が高くて返せないのではなく、計画性がなく自分の欲求を借りたお金で満
たした結果なのだろう。ご自身でご商売をしている方々はお分かりになると思
うが、今の金融業界の年金利より儲かる商売はたくさん存在するし借りたお金
を借りた金利以上にすればいいだけである。それを減少するもの、消費するも
のに使ってしまうから返せなくなるだけだ。

最近、株式投資のお客様が非常に増えているが、ほとんどのお客様は借入れの
金利以上に運用しすぐに返済をし、必要なときにまた借りに来る。相場に休み
無しというがきちんと計画を持って行なっている人はきちんと休んでいる。

何事も事前に知っていれば無理もしないでしょう。計画をきちんと立てて生活
設計を送ってください。それでも、この世に絶対は無いことを皆さんは知って
いるのですから・・・。

原油の高騰によりガソリンや石油製品の価格が上がっています。いままで石油
に依存してきた結果経済が左右されるのはやむおえないのでしょう。ただ、今
後はあらたなエネルギーを考え使っていかなければならないのは事実であり、
そうせざるおえないのです。

新エネルギーは、大きく「再生可能エネルギー」と「従来型エネルギーの新利
用形態」の二つに分類されるそうです。さらに「再生可能エネルギー」は、
「自然エネルギー」と「リサイクル・エネルギー」に分けられるそうです。

　新エネルギーとは、「技術的に実用化段階に達しつつあるが、経済性の面か
ら普及が十分でないもので、石油に代わるエネルギーの導入を図るために特に
必要なもの」と政策的に定義しているそうです。そのため、実用化段階に達し
た水力発電などや研究開発段階にある波力発電などは、自然エネルギーであっ
ても新エネルギーには指定されていないそうです。

　先日、菜種の油をエネルギーとして使うといってお客さんがお見えになりま
した。生産して普通に家庭で消費して、使いあまったその油を燃料にするとい
うことでした。随分気の長い話しで本当に実用化できるのかと思いましたが、
後日調べてみると、各地で産業として成り立つようなものが多くありましたし
、東京では家庭から出るてんぷら油の使い残しを回収してバスの燃料に使って
いました。

　当社では農地は融資対象にはならないため別の不動産の提供をお願いしまし
たが、農業力の低下が目立ち、地方の活性化が求められている日本でこのよう
な方々に低い金利で融資をするような機関がないということに考えさせられま
した。

　これから事業を行うにしても、赤字の会社でもお金の使い方に間違いが無け
れば、融資会社も回収は出来ますし、事業もいい方向に向かっていきます。個
人ではたがが知れた力しかないのです。みんなで協力し合って産業はなりたち
ます。これから政府系金融機関の統合が始まりますが、貸付けに対して厳しく
間口が狭くならないことを期待したいです。

　いろいろな情報があり、それをみんなが知る権利を有している。本来は均等
に発信しその過程で感情や偏見は加わらないのが普通である。

　この時期なると台風情報、渋滞情報、海水浴情報などの情報提供を求めるこ
とがおおい。しかも、リアルタイムの情報が提供されていて大変便利である。

　しかし、私たちの情報は偏見が入る場合があるのである。先日、資金調達先
との会議の中で地方の不動産についての評価の算出についてのことだった。丁
度、不動産の価格が落ち着きを見せていることを裏付ける路線価の発表があっ
た時期であったにもかかわらず、価格の減額要項が変わらないのである。不動
産価格が安定していない時期は評価算定時（融資時）から２年後を考えて算出
をするので実際の売買価格の半分程度しか融資ができない場合も出てくるが、
ここ数年を見てみるとそろそろその２年後の数値を見直す時期にきているので
はないか？と言うことであった。

　机上の不動産価格と現地の不動産価格の差はそんなに違いはなかった。ただ
、評価書提出後から価格不安定時の算出をしてしまうと融資ができない場合が
多く、客様にはご迷惑をおかけした場合もあった。私達現場の人間も非常に苦
労した。融資できると思って行った仕事すべてが、評価無しとして融資実行に
至らないのである。お客様にはそんなに低くないと言われることもあり、何の
ための情報なのか？と考えらせられた。

ただ、その時期の峠は過ぎ去り、よい方向に向かっていることは明らかだと言
う会議の結果だった。今後は新規融資のお客様には他社よりもいい評価を提供
できそうであり、いい内容で融資も実行できそうである。

　「いやー。参りました。」と仙台から電話が入った。

仙台で営業をしていた営業社員と現地調査をしていた調査員からでした。
　第８８回全国高校野球選手大会の夏の地方大会の宮城県の決勝があり、４年
連続出場をめざす東北高校と、５年ぶりの出場を狙う仙台育英の試合だった。

ともに夏の甲子園で準優勝経験のある宮城県の「私学の２強」が、３１日の決
勝で息詰まる投手戦を展開し、延長１５回０―０と譲らず、引き分け再試合と
なったらしい。

役所では、高校野球のテレビ放映、不動産会社では応援に行っている人もいた
らしく、タクシーでは、ラジオ放送（これは仕事に影響は無い。）

とにかく、経費削減で早く次々と仕事をすまさなければならない現地の社員に
は大変であったと思う。地方の仕事は時間が有ってないようなときがあるから
です。複雑な不動産もあり、現地と役所を往復したりしなければならない場合
も有るし、その後に別な商談が予定されている場合が多いからです。その中で
10分、いや５分でバスや電車に乗り遅れてしまって大変なときが多々有ります

交通の発達している場所ならばいいのだが・・・。

地方では、お客様の車での移動がほとんどで、お客様にもご協力していただい
てはいますが、車で移動は時間が無く電車では、待ち時間がありすぎると中途
半端なときも正直あり、返って時間がかかってしまう場合もあります。その地
域での、特別な日に出くわしてしまうと本当にさまざまな障害を乗り越えて仕
事を終えなければならなくなり、営業、調査は大変になります。

しかし、地方の地域密着のお祭りや花火大会やその他、いろいろな行事は、東
京には無いなにかを思い出させるような居心地の良い時間があることは事実で
す。特にお祭りや花火大会などは規模の大小ではないということがはっきりと
わかります。

先日、杉並区のある商店街で活性化を図るために、商店街を沖縄の街ようにし
て成功した例がありました。シャッター通りと呼ばれる商店街が見事にお客の
呼び込みに成功したのです。

人口の差や地域性も有りすべてがうまくいくとは限らないでしょうが、地方な
らではの方法で、がんばって再生していただきたいと思います。

東京が故郷でない私はよけいにそう感じますし、そういう年代になりました。

　長雨が続いていると思っていたら、学生たちは夏休み、私たち社会人もお盆休み
になる。

　この季節になると、田舎、お墓参りを連想するが同時に高齢者のことを考えてし
まう。過疎地域だけの話しではなく、多くの消費、労働はやはり都会中心に間違い
はない。

　以前、リバースモーゲージのことを少しお話ししましたが、今回は詳しくご説明
してみます。

　リバースは「逆の」、モーゲージは「抵当」という意味なので、リバースモーゲ
ージは直訳すれば「逆抵当」となる。一般的には「逆抵当融資」や「住宅担保年金
」と和訳されています。歴史的にはリバースモーゲージの起源はフランスの「ビア
ジェ」という不動産売買契約にあると考えられていて、その後、高齢者の生活を支
援する融資制度として1920年代のイギリスでリバースモーゲージが初めて実施され
ました。そして1960年代に米国でもスタート、特に1990年代の米国で急速に普及し
ました。

　高齢者の所有する住宅または土地を担保として、生活資金や医療費等を高齢者に
毎月少額ずつ融資をし、融資期間中、元金返済および利息支払は不要で、融資期間
の終了時（高齢者の死亡時など）に元金・利息が一括返済される。一括返済の方法
は担保不動産の売却でもよいし、他の金融資産による返済でもかまわない形式です

通常の住宅融資では最初に一括して融資が行なわれ、毎月の返済が進むごとに融資
残高が減少していくの対して、リバースモーゲージでは融資残高が毎月増加してゆ
き、融資期間終了時に一括返済が行なわれる。このように通常の住宅融資とは逆の
過程をたどるため、リバースモーゲージという名称になっているようです。

　私たち日本では、1981（昭和56）年に東京都武蔵野市の財団法人武蔵野福祉公社
が、日本初のリバースモーゲージとして「武蔵野市福祉資金貸付制度」を開始しま
した。1990年代には東京都世田谷区、東京都中野区などの自治体がこれに続き、20
00年末の時点では17の自治体がリバースモーゲージを実施するに至たりました。た
だし、その融資件数は全17自治体の過去の累計で200件未満しかなく非常に少ない
実施でした。

このように普及が遅れた理由は、1990年代に日本の都市部の不動産価格が下落を続
けたため、融資金の返済不能の危険性が高まり、自治体や国が制度の導入を見送っ
たためといわれています。

　その背景の中で、厚生労働省社会援護局では2002（平成14）年12月に生活福祉資
金貸付制度要綱を改訂し、「長期生活支援資金貸付制度」を創設しました。この制
度は、土地資産を持ちながら低所得であるような高齢者世帯を対象とし、初の全国
的な公的リバースモーゲージとして注目されています。

　その一方で、住宅金融公庫は、都市居住再生融資（マンションの建替え融資）お
よびリフォーム融資（バリアフリーリフォーム融資）において、「高齢者向け特例
返済制度」を2001（平成13）年に新設しています。この特例返済制度は、融資期間
中は利払いのみとし、融資期間終了時（死亡時等）に元金を一括返済するというも
のであります。

ただ、普及しなかった原因のように不動産の価格が下落していたり、下落する不安
があった場合はどうでしょう？

　ホームエクイティーコンバージョンモーゲージを聞いたことはありますか？　
アメリカの住宅都市開発省（HUD）が1989年に開発したリバースモーゲージ商品の
ことです。住宅資産転換融資と訳されています。また頭文字をとってHECMと略称さ
れます。

HECMでは、融資主体は各民間金融機関であり、連邦政府は高齢者の返済を保証する
などの形で融資契約に関与しています。返済の保証をしているんです。さすがです

民間金融機関にとっては、リバースモーゲージを高齢者に対して行なう際には、一
括返済の最終的な期限が高齢者の死亡時とされるので、高齢者が長生きをすれば、
その長い年月において担保不動産の価格が下落し、一部返済不能に陥る危険性が高
くなることもあるわけです。

HECMではこのような民間金融機関の抱える不動産値下がりによる損失の可能性をな
くすために、国が高齢者に代わって返済不能部分の返済を肩代わりするという保険
の仕組みが設けられています。この保険は、FHA（連邦住宅庁）保険と呼ばれてい
ています。

このFHA保険などによってHECMはもっとも安全なリバースモーゲージ商品となり、ア
メリカのリバースモーゲージの利用者全体の約3分の2がこのHECMの利用者となって
います。　

　高齢者ですから痴呆になってしまったり、寝たきりになってっしまったらどうで
しょう？融資が受けれないぐらいに融資を受けてしまったら、その後の生活はどう
しますか？金融機関はどう対処しますか？不動産売却時（死亡時）の回収です。お
金が借りれない。借りたことに負い目を感じたら、自殺者も出るかもしれません。

年金問題もありますがその他早急に、高齢者社会のことを考えなくてはなりません

　みなさんの明日のわが身かもしれません。