| |
|
ＭＴＲファイナンシャルパートナーズ |
■ 本 社
〒105-0004
東京都港区新橋5丁目12番9号
電 話：03−5405−9300
ＦＡＸ ：03−5405−9477
受付時間： 9:30〜20:00
（当社休業日を除く）
案内図はこちらから
>> |
| 2008年11月 |
| S |
M |
T |
W |
T |
F |
S |
|
|
|
|
|
|
|
1
|
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
14
|
15
|
|
16
|
17
|
18
|
19
|
20
|
21
|
22
|
|
23
|
24
|
25
|
26
|
27
|
28
|
29
|
|
30
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2008/10/30
 |
世界不動産連盟 |
皆さんは、世界不動産連盟という団体をご存知でしたか？
世界不動産連盟（仏文略称FIABCI-Federation Internationale des Administrateurs
de Biens Conseils Immobiliers）、オーストリア、ベルギー、フランス、西ドイツ、
アメリカの不動産業団体が母体となって、１９４８年に発足した不動産業者の国際
組織で、パリに本部を置いています。
２００７年３月現在、加盟国数は欧州（中近東を含む）、アフリカ、アメリカ（南
米を含む）およびアジア・太平洋の4地域の５８ヶ国です。
会員は加盟各国の不動産業関係団体である団体会員１０３と、その団体の幹部等を
中心とする一般会員(個人・法人）約３，８００を主体として構成されているそう
です。
世界不動産連盟は、１９５４年に国際連合のNGO(非政府機関)委員会により経済社会
理事会ＮＧＯ(Roster)として認定され、１９９５年には、経済社会理事会のカテゴ
リー�兇裡裡韮呂望些覆靴泙靴拭�
カテゴリー�兇蓮�経済社会理事会において、各専門分野について諮問を受けたり、
あるいはオブザーバーとして出席を認められています。
本年度１０月２２日〜２５日に世界不動産連盟ハワイ大会が開催され、日本の参加
団を派遣したそうです。
日本国内では、不動産業者の倒産の増加、金融不安により不動産への投資や融資付
けは困難な状況で、世界大会とは華々しいですね。少し皮肉ですが・・・。
不動産業者に資金が行渡らなくなり、不動産流通が止まりました。不動産を担保に
融資せずに金融機関は何を担保に融資をするのでしょうか？
資産を担保にお金が借りれないとは、おかしな話ですね。
提供は、不動産担保融資、不動産担保ローン、ビジネスローンのＭＴＲファイナン
シャルパートナーズです。
|
2008/10/22
|
日本郵政 |
日本郵政グループ（日本郵政株式会社、取締役兼代表執行役社長、西川善文氏）は、
目黒東山敷地において分譲マンション事業に着手することを正式に決定しました。
日本郵政グループは平成１９年１０月１日の民営化に伴い、経営基盤の強化を図る
ことが喫緊の課題となっており、資産の効率化および新たな収益事業のひとつとし
て、保有する不動産の有効活用につき検討を進めています。
目黒東山敷地については、既に旧日本郵政公社社宅を取壊し空地（更地）となって
いることから、今後の有効活用と地域の良好な住環境づくりに資するため、分譲マ
ンション事業に着手することになったそうです。
当該地は、旧日本郵政公社社宅跡地（東京都目黒区東山3-997-1）で、最寄り駅は東
急田園都市線｢池尻大橋」駅です。事業敷地面積は約2,300平方メートルで、工事着
工販売開始を2009年度上期頃、竣工引渡しを2010年度上期頃に予定しています。事
業土地の所有者である郵便局（株）と建築主である三井不動産レジデンシャル(株）
による共同事業方式で進めるということです。
日本郵政グループは、簿価で約1兆4,000億円の土地があります。
この資産に見合った事業展開、あるいは資産活用を行っていくということは、一つ
の重要な経営課題ということですね。
マンション分譲のほかにも、お客さまの利便性向上と地域社会への貢献ならびに両
社の収益向上を目的として、ローソンと日本郵政グループの経営資源を効果的に活
用することで合意して事業の展開を進めています。
具体的取り組み内容としては、インフラ及びネットワークインフラの相互活用によ
るお客様の利便性向上と、郵便局ネットワークの維持・増強に資するためだそうで
す。
また、東京駅前に所在する東京中央郵便局（千代田区丸の内二丁目７番２号所在）
は、建物の老朽化や容積率の低利用等が課題であったために、活用の可能性につい
て検討を行い、再整備に着手することとなったそうです。
スケジュールとしては、平成２３年度中の竣工を目標として、当面の予定としまし
ては、本年７月以降準備出来次第、政府調達協定（ＷＴＯ）の手続に基づき、官報
公告を行った上で、工事の発注を行うことにしているそうです。
大阪については、既に設計業者が、ＷＴＯの手続きで決まって、設計に入っていま
す。名古屋についてはこれからという状況だそうです。
今後も、一等地の賃貸ビル事業に加え、分譲事業や、あるいは、余剰容積の活用と
いったことを通じて、収益事業として確立していくことになるでしょう。
やはり、不動産は永遠なのでしょうか・・・・。
提供は、低金利不動産担保ローンとビジネスローンでおなじみのＭＴＲファイナン
シャルパートナーズです。
|
2008/10/17
|
金融大量破壊兵器 |
クレジット・デフォルト・スワップ（ＣＤＳ）
債務不履行のリスクを保証する金融商品のことです。
社債や貸し付けなどで債務不履行が発生した場合に、債務を負う企業に代わり支払
いを保証するデリバティブ（金融派生商品）の一種です。
アメリカ最大の保険会社アメリカン・インターナショナル・グループ（AIG）は、
投資銀行や保険会社などに対して保証していた140億ドルにのぼるCDSの支払いに行
き詰まりました。
この１年間の金融システム危機の原因の多くは、元をたどればCDSに行き着き、その
市場は62兆ドルに達していました。ニューヨーク証券取引所に上場する全株式の時
価総額の４倍近い額です。
こんなエピソードがあるそうです。米金融業界の大物たちの週末の儀式でした。
太陽のあふれるリゾートで日ごろのストレスを吹き飛ばし、世界の支配者としての
成功をヨットパーティーにビキニ姿のモデルたち、１本100,000円のシャンパンな
どで盛大に祝っていたそうです。
またその一方で、リゾートで週末の大半を会議室に引きこもり、銀行業の問題解決
に取り組みました。銀行の問題といえば貸し倒れです。誰かにお金を貸したとき、
それが返ってこないリスクをいかに軽減できるかというものでした。
当時のJPモルガンは、企業向けや外国政府向けの貸し出しで、数百億ドルまで資産
が膨張していました。しかし大きな問題もありました。それは、連邦法の定めで融
資の貸し倒れリスクに備える準備金として、巨額の自己資本を積まなければならな
いことでした。まったく利益を生まない金が必要となりました。
そして、思いついたのがある種の保険商品でした。貸し倒れた場合の元利金の支払
いを第三者に保証してもらい、代わりに銀行は保険料を払うわけです。そうすれば、
JPモルガンはリスクをバランスシートから切り離し、準備金を取り崩して商売に回
すことができるということになります。
この仕組みが「クレジット・デフォルト・スワップ（CDS）」で、デリバティブ（金
融派生商品）の一種です。CDSのアイデア自体はその２、３年前からありましたが、
大きな取引をしたのはJPモルガンが最初でした。97年12月にJPモルガンが行ったのは
フォードやウォルマートなど大企業向けに実行した300件で、計97億ドルにのぼる融
資を調べ、最も貸し倒れリスクの高い上位10％を特定し、それを投資家に売却しま
した。
銀行が信用リスクを資産から切り離し、保険会社や年金に肩代わりさせることに成
功したその後まもなくCDSは、リスクの高い中南米やロシアなど新興市場への投資
も怖くなくなる保険として使われはじめました。
01〜02年にエンロンやワールドコムが粉飾決算の挙げ句に巨額債務をかかえて倒産
すると、企業の内部崩壊に対する自己防衛の必要性も再認識され、CDSは打ってつけ
のツールになりました。00年に1000億ドルだった市場規模は、04年には6.4兆ドルに
もなったのです。
そして住宅ブームがやって来ます。FRB（米連邦準備理事会）が利下げを繰り返し、
アメリカ人が歴史的なペースで住宅を買いはじめると、住宅ローン債権を担保にし
た証券化商品は新たな有望投資先になりました。銀行やヘッジファンド、年金など
あらゆる金融機関がこれを購入し、彼らの多くがその債務不履行に備えてやはりCDS
を購入しました。
AIGのような会社の取り扱い商品はすぐに、火災保険だけではなくなりました。彼ら
はCDSを売ることで、住宅ローンの保証もはじめました。AIGが政府に救済されたと
きまでに、同社のCDS保証残高は4400億ドルに達しています。
AIGの決定的な過ちは、伝統的な保険の手法をCDSにそのままあてはめたことのよう
に思えます。従来の保険では、一つの事故と他の事故の間に相関関係はありません。
隣人が車を衝突させたからといって、自分もそうなるリスクが高まるわけではない
のですが、債券の場合はまったく話が違います。
一つが債務不履行になると、連鎖反応で他の債券も債務不履行に陥る確率が高まり
ます。投資家は臆病になって資金を引き揚げ、市場はパニックに陥り、銀行は貸し
渋りに走ります。
そして住宅ローンの証券化商品が債務不履行に陥りはじめると、AIGは何十億ドルも
の元利金を補償しなければならなくなったわけです。
CDSは企業対企業の相対取引で契約されるため、政府の規制は及びません。取引報告
を集約する場所もないので本当の市場価値を知ることができないないのです。
政府が介入してAIGを救済したのは、AIGがCDS市場のいわば最後のとりでだったから
かもしれません。銀行やヘッジファンドはCDSの売り買い両方を行い、どちらか一方
で損をしてももう一方で得をするポジションだったのに対し、AIGは保証を提供する
一方でした。
もしAIGが債務不履行に陥れば、AIGからCDSを買っていたすべての金融機関が損失を
被り、信用危機に陥っていたでしょう。
上記の内容は、あるところからの抜粋ですが、まるで世界戦略の内容です。
作って販売した一部の人たちの責任はないのでしょうか？戦争犯罪にも似たような
怖い話しに思えました。Ａ戦犯は誰なのでしょうか？
提供は、低金利不動産担保ローンとビジネスローンのＭＴＲファイナンシャルパー
トナーズでした。
|
2008/10/14
|
旧体育の日 |
「スポーツにしたしみ、健康な心身をつちかう」事を趣旨として、1964年東京オリ
ンピックの開会式のあった10月10日を、1966年（昭和41年）から国民の祝日の体育
の日としました。今は、ハッピーマンデー制度により第２週の月曜日になっていま
す。
先週の10日に（財）東日本不動産流通機構は、東日本レインズにおける9月の市況動
向を発表しました。
首都圏中古マンション成約件数は、2,506件（前年同月比5.25％増）5ヵ月連続の増
加で、成約単価は5ヵ月連続低下でした。
都県別では、東京都1,128件（同＋6.42％）、埼玉県304件（同−8.16％）、千葉県
362件（同＋4.32％）、神奈川県712件（同＋10.73％）と東京・神奈川が前年を上回
る一方で、埼玉・千葉は減少しました。
成約単価は、1平方メートル平均で39万900円（同−2.57％）で、前月比では−0.66
％となり、5ヵ月連続の低下となりました。
都県別では、東京都50万 9,400円（同−4.44％）、埼玉県25万2,900円（同−3.51％）
千葉県24万2,900円（同−5.16％）、神奈川県35万6,400円（同−1.55％）と、すべ
ての件において下落しました。
また、首都圏の成約平均価格は2,597万円（同＋0.76％）で、成約平均専有面積は、
66.44平方メートル（同＋3.41％）でした。
一方、首都圏戸建の成約件数は919件（同−0.86％）と、2ヵ月ぶりに下り、成約平
均価格は3,472万円（同−3.12％）となったそうです。
不動産の売買成約件数、価格の減少は、不動産を担保に融資をしている私たちには
本当に厳しい状況です。不動産担保ローンの場合将来の目減り率も算出しなければ
ならない場合もあり、融資に至らないことが往々に出てきてしまうためです。
営業部、調査部と管理部、どの部署にとっても頭の痛い悩みです。やるべきことを
しても結果が付いてきません。担保ローンだけではないのでしょうが、全ての融資
会社や他種の業種も本当に大変な状況には間違いありません。はやく何らかの政策
をとってほしいものです。
提供は、港区新橋の不動産担保ローン会社、ＭＴＲファイナンシャルパーツナーズ
です。
|
2008/10/06
|
ドイツでは。 |
ペイオフといいますが、ドイツ政府は５日午後に、国内の銀行の個人預金を全額保
護すると発表しました。
独不動産金融大手ヒポ・リアル・エステート（ＨＲＥ）の経営危機が新たに表面化
したことから、預金者の動揺を抑えて、金融機関の預金流出を防ぐ狙いがあるため
です。
ドイツでは銀行が破綻(はたん)した場合、公的には最高２万ユーロ（約２９０万円）
を上限として、預金の９０％が保護される仕組みでしたが、金融危機の間に限って
全額保護すると打ち出ししました。
欧州ではアイルランドが、自国６銀行の預金を２年間に限って、全額保護すること
を決めましたが、ドイツのメルケル首相は、この政策を批判したばかりでした。
新たな金融危機に直面して、方針転換しざる終えなかったのでしょうか？
今度は、預けているお金ではなく、借りるお金です。先日もお話しましたが、銀行
などの「貸し渋り」「貸しはがし」が本当に増えています。
皆さんも感じているとは思います。では、いったいどんな口実を使って断わってい
るのでしょうか？なんと、「貸せないのは信用保証協会のせい」と責任転嫁をして
います。
最近増えているのが、信用保証協会の保証がつかないことを理由に断わるケースで
す。銀行はこれまで、銀行からの直接貸し出し（プロパー融資）ができない、経営
状態がよくない企業に対して、信用保証協会付き融資（マル保融資）を勧めてきま
した。
プロパー融資が通らなくてもマル保融資であれば貸し出すことができましたが、こ
れまで信用保証協会が100％保証してきたマル保融資の保証割合が、協会80％、銀行
20％に変更されたことで、審査が厳しくなりました。
たとえば、業績が悪化した、プロパー融資先が追加融資を求めてきたと仮定します。
このとき銀行は企業の財務内容から、信用保証協会の保証が受けられそうもないの
をわかっていながら、信用保証協会の融資審査を受けさせるわけです。
結果、審査は通りません。「マル保を受けられないのだから、プロパー融資はでき
ない」といって、信用保証協会のせいにして断わるわけです。
銀行は、お金を貸すプロの集団だと思っていました。信用保証協会の保証が付けば
貸し出しをし、付かなければ貸さないというのであれば、何を基準にどんな調査を
しても誰がやっても変わらないということになります。そこにはプロの目利きは必
要ないのですね。
少し捻くれて表現しましたが、私たち不動産担保ローン業界に襲い掛かる総量規制
も同じ批判をあびるかと思うと他人事ではありません。役人は本当の資金が必要な
人たちの、なにをわかっているのでしょうか？
借入貸付条件や会社の規模で借入をするのでは有りません。ましてや担保の重要性
をまったく無視するようでは不動産とは？資産とは？何なのでしょうか？
本当に考えてほしいものですね。
提供は、低金利不動産担保ローンのＭＴＲファイナンシャルパートナーズです。
不動産担保でのご融資はお任せください。
|
|
|
