証券化商品のＭＢＳ（住宅ローン担保証券）についてです。
ＭＢＳとは（Mortgage Backed Security）の略称で、モーゲージ（住宅ローン）を
証券化したものでモーゲージバック証券とも呼ばれています。

不動産担保融資の債権を裏付けとして、発行された証券のことで、オリジネーター
（不動産の原所有者で、証券化のために、不動産を仕組みの中に供給する人）が、
住宅ローンを貸し出し、この住宅ローン債権を証券発行体に売却をします。
証券発行体は、これをもとにしてモーゲージ証券を発行しています。

発行された証券は、元利金支払の保証がされるなど信用力や格付が高められた上で、
投資家に販売されます。
米国においてモーゲージ証券の大部分は、政府系の機関であるジニーメイ（連邦政
府抵当金庫）、ファニーメイ（連邦住宅抵当公庫）、フレディマック（連邦住宅金
融抵当金庫）により発行されています。

モーゲージ証券は、米国国債と並ぶ高い信用力を有していますが、期限前償還のリ
スク（貸付期間が短くなることにより償還金額が減る）があり、よって投資家は一
般的な債券より比較的高い利回りを享受することができます。

モーゲージ証券の代表的な例として、パススルー証券（同じ種類の債券を集め証券
化したもの）があげられます。
政府系発行体と民間発行体が発行するものがあり、さらに固定金利のものと、変動
金利のものに区別することができます。

またＣＭＯ（Collateralized Mortgage Obligation）と呼ばれる、期限前償還リス
クの緩和のためのもので担保となる証券やローンと異なる何種類ものキャッシュフ
ローを持つ別々の債券として発行される債券やＲＭＢＳ(Residential Mortgage-Ba
cked Securities) 住宅ローンを担保として発行される証券などもあります。

物やお金が一度紙となり、その紙に対してお金を払い、売ったり、確定利回りでお
金をもうける？なにか変なような気がしますね・・・。

不動産担保ローン、ビジネスローンのMTRファイナンシャルパートナーズでした。

既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり
価値を高めたりすることです。
建物の経年にともない、時代に合わなくなった機能や性能を、建て替えずに、時代
の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に向上させます。
具体的には、耐震性や防火安全性確保し、耐久性を向上させたり、冷暖房費などの
エネルギー節約のため、IT化など変化する建築機能の対応・向上のために行われま
す。外壁の補修、建具や窓枠の取り換え、間取り変更、給排水設備更新、冷暖房換
気設備の更新などを行います。

リフォーム（リホーム）と似ていますが、リフォーム（リホーム）は、老朽化した
ものを元（初期）の性能や現状に戻すことをいいます。

しかし、リノベーションほど入居者の好みが分かれるものも少なくはありません。
100人のユーザーがいれば100通りの提案があります。
コストと手間の問題から、どこまでターゲットを絞り込み、そのターゲットに合っ
たリノベーションを提案できるかが事業者の腕の見せ所でもあります。リフォーム
もリノベーションもエコですね。

ところで、エコ検定ってご存知ですか？
環境社会検定試験（eco検定）といいます。これからの「持続可能な社会」をつくり
あげるには、環境に対する幅広い知識を持ち、社会の中で率先して環境問題にとり
組む“人づくり”が必要と考えています。
エコ検定は、環境に関する基礎知識を得た人をつくるために2006年にスタートした
そうです。

人の考え方や行動がエコになるわけですね。
当社のような不動産担保ローン会社に出来ることは、紙の使う量と破棄する量はも
う少し改善ができそうです。電子化が進めばもっと進むと思います。
考え方をしっかりと持っていればもっといろいろとエコにつながるのでしょう。

提供は、不動産担保ローン、ビジネスローンの融資でおなじみのＭＴＲファイナン
シャルパートナーズです。

三鬼商事（株）から、11月7日に2008年10月末時点の東京・大阪のオフィスビル市況
が発表されました。
東京ビジネス地区（都心5区）の空室率は平均で4.30％（前月比0.23ポイント上昇）
となり、既存ビルで4.17％（同0.22ポイント上昇）、新築ビルで10.57％（同2.65ポ
イント上昇）となりました。

新規供給や借換移転に伴う解約予告が相次ぎ、都心5区全体の募集面積は、この1ヵ月
間で約1万5,000坪増加しました。
大型新築ビルの募集状況はおおむね順調に推移していますが、供給棟数が多いことか
ら、テナント誘致競争が強まっています。大型既存ビルは、統合移転や借換移転に伴
う大型需要が出たものの大型募集の開始や解約予告の影響で募集面積は増加傾向です。
移転先の選択肢が広がったことにより、テナント企業の要望に柔軟に対応するケース
が多くみられる、ということです。

また、大阪ビジネス地区の空室率は平均で6.02％（同0.13ポイント上昇）、既存ビル
で5.91％（0.16ポイント上昇）、新築ビルで13.83％（同−0.18ポイント）でした。
平均空室率が6％台となるのは、2年5ヵ月ぶりで、新築ビルに成約の動きがありました
が、既存ビルで大型募集を開始した物件や解約予告、館内縮小の動きが相次いだこと
によります。
エリア別では、南森町地区と新大阪地区では新築・既存とも成約、入居が進み、淀屋
橋・本町地区では大型募集の開始・解約により1ヵ月間で募集面積が約1,000坪増加し
ました。梅田地区、船場地区、心斎橋・難波地区でも解約の動きにより募集面積が増
加しました。また、新大阪地区と船場地区で大型ビル2棟が完成予定であることから、
誘致競争に拍車がかかるとみています。

ビルディング企画（株）は11月6日、2008年10月度の東京主要5区（千代田区、中央区
、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビル市況に関する調査速報を発表しました。10
月1日〜31日までにテナント募集を行なった5,250棟のオフィスビルが対象です。
これによると東京5区大型ビルの平均空室率は3.84％（前月比0.15ポイント上昇）で8
ヵ月連続の上昇となりました。
エリア別では、千代田区2.86％（同0.36ポイント上昇）、中央区1.94％（同0.15ポイ
ント上昇）、港区4.97％（同0.26ポイント上昇）、新宿区5.44％（同0.57ポイント上
昇）、渋谷区3.98％（同−0.58ポイント）。渋谷区を除くエリアで上昇となり、とく
に新宿区では超高層ビルなど大型解約が響き05年9月期以来の5％超えを記録しました。

また、平均募集賃料は、坪当たり3万1,086円（同−541円）。エリア別では、新宿区
が高額条件の募集により前月比240円上昇したものの、他4区では約300〜1,000円超の
下落となりました。テナント誘致のために思い切った値下げに踏み切る傾向が見られ、
オフィルビルの市況の悪化は一向に歯止めがかからない状態にある、と同社では分析
しているそうです。

生駒データサービスシステム（IDSS）は、本年度5月下旬に開催した「不動産セミナー
2008」で、東京23区におけるオフィス市況の中期予測を公表しています。
過去4年間低下を続けていたオフィスビルの空室率は、2007年の1.8％を底に反転する
と予測し、2008年以降はほぼ一定のペースで上昇し、2012年には5％に近づくとの見
方を示しました。
募集賃料の水準については、今後も上昇を続けますが、2010年以降は上昇率が鈍化す
ると予測しています。
2012年の賃料水準は、2007年と比べて約15％上昇するとみています。

やはり、ビルの作りすぎでしょうか？
ビルの築年数、部屋の坪数や総個数そして管理やメンテナンスなど借りる側のニーズ
に応ええられるビルは、なんとか生き残られそうですが、そうでないビルは廃虚可し
てしまいそうです。
それを担保に融資をしている銀行や金融会社はまた焦げ付きが出てきそうで、新たな
問題がおきそうです。
提供は、低金利不動産担保ローン、ビジネスローンなどでおなじみのＭＴＲファイナ
ンシャルパートナーズです。

国民健康保険（国保）の保険料を滞納して保険証を返還させられ、公的医療保険を
使えない中学生以下の子どもが全国１万８３０２世帯、３万２７７６人に上ること
が２８日、厚生労働省の調査で明らかになりました。

厚労省は、子どもが治療を受ける必要がある場合は、有効期限が１カ月程度の保険
証を交付するよう国保を運営する自治体に求める方針です。

「無保険」の子どもの全国調査は初めてで、病気になるなど特別の事情がないのに、
親が保険料を１年以上滞納した場合、自治体に保険証を返還し、代わりに「被保険
者資格証明書」が交付されます。
医療機関の窓口で全額自己負担となるため、子どもが必要な治療を控えるなど受診
抑制につながると指摘されています。

厚労省によると、国保の保険料を滞納している世帯は全国で約３８２万２千世帯（
加入世帯全体の１８．４％）で、うち資格証明書を交付されている無保険の世帯は
約３３万１千世帯（同１．６％）になっています。

無保険の世帯の子どもを年代別にみると、０〜６歳の乳幼児は５２７５人で、乳幼
児被保険者全体の０．４％。小学生は１万６３８１人で１．１％、中学生は１万１
１２０人で１．５％でした。

資格証明書を交付するかどうかは自治体が決めますが、厚労省は自治体に対して、
資格証明書を交付する場合には「保険料納付義務は世帯主にあり、子どもには納付
義務がないことに留意した取り扱いは許容される」との見解を示しました。

国が主体ですから何らかの処置を取れますが、民間だったらどうでしょう？
給食費の未納問題も何等代わりがありませんが、上記のようにはいきませんね。何
処に問題があって、誰がどのように解決をしていくのでしょうか？

提供は、低金利不動産担保融資、ビジネスローンのＭＴＲファイナンシャルパート
ナーズ。