三鬼商事（株）から、11月7日に2008年10月末時点の東京・大阪のオフィスビル市況
が発表されました。
東京ビジネス地区（都心5区）の空室率は平均で4.30％（前月比0.23ポイント上昇）
となり、既存ビルで4.17％（同0.22ポイント上昇）、新築ビルで10.57％（同2.65ポ
イント上昇）となりました。

新規供給や借換移転に伴う解約予告が相次ぎ、都心5区全体の募集面積は、この1ヵ月
間で約1万5,000坪増加しました。
大型新築ビルの募集状況はおおむね順調に推移していますが、供給棟数が多いことか
ら、テナント誘致競争が強まっています。大型既存ビルは、統合移転や借換移転に伴
う大型需要が出たものの大型募集の開始や解約予告の影響で募集面積は増加傾向です。
移転先の選択肢が広がったことにより、テナント企業の要望に柔軟に対応するケース
が多くみられる、ということです。

また、大阪ビジネス地区の空室率は平均で6.02％（同0.13ポイント上昇）、既存ビル
で5.91％（0.16ポイント上昇）、新築ビルで13.83％（同−0.18ポイント）でした。
平均空室率が6％台となるのは、2年5ヵ月ぶりで、新築ビルに成約の動きがありました
が、既存ビルで大型募集を開始した物件や解約予告、館内縮小の動きが相次いだこと
によります。
エリア別では、南森町地区と新大阪地区では新築・既存とも成約、入居が進み、淀屋
橋・本町地区では大型募集の開始・解約により1ヵ月間で募集面積が約1,000坪増加し
ました。梅田地区、船場地区、心斎橋・難波地区でも解約の動きにより募集面積が増
加しました。また、新大阪地区と船場地区で大型ビル2棟が完成予定であることから、
誘致競争に拍車がかかるとみています。

ビルディング企画（株）は11月6日、2008年10月度の東京主要5区（千代田区、中央区
、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビル市況に関する調査速報を発表しました。10
月1日〜31日までにテナント募集を行なった5,250棟のオフィスビルが対象です。
これによると東京5区大型ビルの平均空室率は3.84％（前月比0.15ポイント上昇）で8
ヵ月連続の上昇となりました。
エリア別では、千代田区2.86％（同0.36ポイント上昇）、中央区1.94％（同0.15ポイ
ント上昇）、港区4.97％（同0.26ポイント上昇）、新宿区5.44％（同0.57ポイント上
昇）、渋谷区3.98％（同−0.58ポイント）。渋谷区を除くエリアで上昇となり、とく
に新宿区では超高層ビルなど大型解約が響き05年9月期以来の5％超えを記録しました。

また、平均募集賃料は、坪当たり3万1,086円（同−541円）。エリア別では、新宿区
が高額条件の募集により前月比240円上昇したものの、他4区では約300〜1,000円超の
下落となりました。テナント誘致のために思い切った値下げに踏み切る傾向が見られ、
オフィルビルの市況の悪化は一向に歯止めがかからない状態にある、と同社では分析
しているそうです。

生駒データサービスシステム（IDSS）は、本年度5月下旬に開催した「不動産セミナー
2008」で、東京23区におけるオフィス市況の中期予測を公表しています。
過去4年間低下を続けていたオフィスビルの空室率は、2007年の1.8％を底に反転する
と予測し、2008年以降はほぼ一定のペースで上昇し、2012年には5％に近づくとの見
方を示しました。
募集賃料の水準については、今後も上昇を続けますが、2010年以降は上昇率が鈍化す
ると予測しています。
2012年の賃料水準は、2007年と比べて約15％上昇するとみています。

やはり、ビルの作りすぎでしょうか？
ビルの築年数、部屋の坪数や総個数そして管理やメンテナンスなど借りる側のニーズ
に応ええられるビルは、なんとか生き残られそうですが、そうでないビルは廃虚可し
てしまいそうです。
それを担保に融資をしている銀行や金融会社はまた焦げ付きが出てきそうで、新たな
問題がおきそうです。
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