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ＭＴＲファイナンシャルパートナーズ |
■ 本 社
〒105-0004
東京都港区新橋5丁目12番9号
電 話：03−5405−9300
ＦＡＸ ：03−5405−9477
受付時間： 9:30〜20:00
（当社休業日を除く）
案内図はこちらから
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| 2009年07月 |
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2009/06/30
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ねずみ |
ニューヨーク連邦地裁は、巨額詐欺事件で証券詐欺などの罪に問われたバーナード
・マドフ被告（７１）に対する判決公判を開き、禁固１５０年（求刑同）の判決を
言い渡したそうです。
マドフ（adoff）元会長はねずみ講に似た手口（ポンジー・スキーム）で投資家に約
500億ドルの損害を与えたとされ、同氏の運用するファンドは多額の損失を出しなが
ら、虚偽の成績により投資を募り、それを配当や解約金に充てた疑いがかけられて
います。
ポンジースキームはアメリカ版のねずみ講のことで、20世紀はじめの天才的詐欺師
チャールズ・ポンジー(Charles Ponzi)から名前が来ています。
チャールズ・ポンジーは、「国際郵便返信用クーポン」が国によって値段が違うこ
とに目をつけ、安い国で買って、高い国で売れば、儲けることができるのではない
か？今で言うところの制度の歪みをついた裁定取引のようなものでしょうか。実際
これで儲けることもできたのかもしれませんが、この取引自体を行う会社を作って
投資家からの資金を募ったところです。
この事業では、「3ヶ月で50%の利益を保証」といった、無茶苦茶高利回りの収益を
約束して、出資者をつのりました。事業は一躍有名になり、出資者は次から次に集
まってきて、、その資金をもとに他の貿易商社、映画館チェーン、銀行グループな
ども買収し、経営に乗り出しました。
ところが、地元のボストン・ポスト誌からつっこみが入りました。「収益から考え
るとポンジーさんが買ったとされる国際返信用クーポンの量を全世界に存在するク
ーポンを超えている。これは怪しい」。クーポンの裁定はたしかに、少人数がこっ
そり小額でやる分には儲けが出そうなものでしたが、冷静に考えると、こんな大々
的にやって儲かるはずはありません。郵便局はそんなに切手を現金化してくれない
し、制度も変わってしまうでしょうでしょう。
しかし、ポンジーさんは「実は自分は、全く別のある方法で金を増やしているんで
す。これは驚嘆すべき方法なんだが、もうしばらくは当社だけの独占にしておきた
いんで、今その秘密は明かせない」。つまり国際郵便返信用クーポンは最初の事業
の一つなだけであって、実は本名の事業は他にあるというのです。実際、既に儲け
てる投資家もたくさんいましたし、みんな甘い話を信じてしまいました。
だが、化けの皮は剥がれていきます。地方検索当局の調べが入り、検査が終わるま
では新資金の募集ができないことになってしまいました。
銀行から借りたりして、利益の支払いは、こなしました。自分の儲けは「この世の
ために」使う予定だと発表し、集まった群衆の拍手喝さいを受け、まだまだファン
の間で人気は絶大でした。
最終的には、ポンジーさんは逮捕されてしまいました。会社がやっていたことは、
新規の投資家からの資金を、古い投資家の収益にまわしていただけであることが、
明るみに出たのです。「国際郵便返信用クーポン」にしたって、実際にやったのは
最初の３０ドルだけで、あとは全く無関係でした。実際会社の内情は大赤字で、事
業で利益を出していたのではなく、顧客の資金を流量しながら自転車操業し、儲か
っている振りしていただけだったそうです。
今回の巨額詐欺事件同様に新規の投資家が無限に増えていかなければ、必ずどこか
で破綻する仕組みでした。
以下は、この詐欺事件に関連するエクスポージャーのある企業。
◎サンタンデール
スペイン最大の銀行。傘下の投資ファンド、オプティマルが、マドフ・セキュリテ
ィーズに２３億３０００万ユーロ（３０億５０００万ドル）のエクスポージャーが
あると発表。
◎ＢＮＰパリバ
フランス最大の上場銀行。潜在的に３億５０００万ユーロ（４億６４３０万ドル）
のエクスポージャーがあると発表。
◎アクセス・インターナショナル・アドバイザーズ
ブルームバーグによると、１４億ドルのエクスポージャーがある。
◎ライヒムース
スイスのプライベートバンク。約３億２５００万ドルのエクスポージャーがあると
発表。
◎ユニオン・バンケール・プリヴェ
スイスの銀行。ジュネーブの地元紙ル・タンが匿名筋の情報として伝えたところに
よると、約１０億スイスフラン（８億５０００万ドル）の損失が発生。
◎ＥＩＭグループ
ファンド・オブ・ヘッジファンズ。ル・タン紙によると、２億３０００万ドルのエ
クスポージャーがある。
◎BENBASSAT & CIE
スイスのプライベートバンク。ル・タン紙によると、１１億スイスフラン（９億３
５００万ドル）のエクスポージャーがある。
◎マグザム・キャピタル・マネジメント
ウォールストリート・ジャーナル紙によると、約２億８０００万ドルの損失が発生。
◎アスコット・パートナーズ
エズラー・マーキン元ＧＭＡＣ会長が運用するファンド。ウォールストリート・ジ
ャーナル紙によると、１８億ドルのエクスポージャーがある。
◎フェアフィールド・セントリー
フェアフィールド・グリニッジ・グループが運用するヘッジファンド（運用額７３
億ドル）。マドフ・インベストメント・セキュリティーズに口座を保有。
◎キンゲート・グローバル・ファンド
キンゲート・マネジメントが運用するヘッジファンド（運用額２８億ドル）。マド
フ・インベストメント・セキュリティーズに投資。
◎ＵＢＳ
スイスの金融大手。広報担当者がロイターに明らかにしたところによると、投資銀
行部門にカウンタパーティリスクがあるが、リスクは限定的で小規模。
◎ベネディクト・ヘンチ
スイスのプライベートバンク。マドフ関連商品へのエクスポージャーが５６００万
スイスフラン（４７００万ドル）。これは運用資産の５％以下という。
◎パイオニア・インベストメンツ
イタリアの銀行大手ウニクレディトの資産運用部門。ブルームバーグによると、同
部門傘下のヘッジファンド、プリメオ・セレクトを通じて２億８０００万ドルのエ
クスポージャーがある。
◎ブラムディーン・オスタネティブズ
著名ファンドマネジャー、ニコラ・ホーリック氏が経営する英資産運用会社。エク
スポージャーは運用資産の約１０％。
そしてわが日本は、野村ホールディングスのリスク資産は275億円相当、あおぞら銀
行は、約124億円相当だと発表した。
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2009/06/29
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ライバル？ |
（株）アイディーユー（以下、IDU）は25日、全宅住宅ローン（株）および全宅ファ
イナンス（株）との間で、全宅住宅ローン・全宅ファイナンスが取り扱うローン債
権回収において、IDUが提供する不動産オークションを活用することで基本合意しま
した。
具体的には、全宅住宅ローン・全宅ファイナンスが管理するローン債権に係わる担
保不動産処理に際し、担保不動産所有者・債権者の同意が得られたものについては、
IDUのオークションシステム「Mother’s Auction」への出展を促進していくという
ものです。
IDUとしては、インターネットオークションのノウハウを金融機関等の担保不動産の
流動化に活用することにより、新たな流通チャンネルを確立でき、また一方で、住
宅購入希望者・投資家が購入しやすい物件の供給を行なうことで、オークションマ
ーケット拡充を図っていきます。
全宅住宅ローン・住宅ファイナンスの両者としては、担保不動産処分にオークション
システムを導入することにより、担保不動産売却プロセス・売却価格の透明性が向上
より高値で、より早く、より確実に不動産の売却が可能となる、としています。
なお、IDUでは（社）静岡県宅地建物取引業協会とともに「静岡不動産取引所」開設
に関しても25日に基本合意に達しており、今後オークションマーケットのさらなる活
性化を進めていくとしているそうです。
また、全宅住宅ローンは、全国宅地建物取引業協会連合会会員向けに事業用資金を融
資する子会社「全宅ファイナンス（株）」を設立し、７月２日からスタートします。
利用者は東京都宅地建物取引業協会会員に限定するそうです。
全宅ファイナンスが金融機関と提携し、一般よりも有利な条件での融資が可能となる
ようにサポートします。現在、自前のローン商品「ハトマークローン」を開発してお
り、10月をめどに開始する予定だそうです。
全宅住宅ローンは、全宅連を母体として05年に設立されましたが、不動産担保ロー
ンのよきライバルになっていただき、通常の担保ローンも活性化されることを願い
たいです。
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2009/06/18
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アメリカの次は？ |
金融危機、原油高や新型インフルエンザなどの深刻な影響を受けている日本の観光
業界ですが、一部では外国人観光客、特に中国人観光客が大幅に増加して、過去最
多を記録した地域もあるといいます。
和歌山県が発表した統計によりますと、08年に同県を訪れた観光客は前年比2．3％
減の約3143万3000人で、そのうち宿泊したのは同2．0％減の約545万5000人だった
そうです。ただし、外国人観光客の宿泊者は16万8351人と過去最多を記録し、特に
中国人観光客は52％増と大幅に増加したそうです。
京都市は、08年の観光客数が5021万人となり、8年連続で記録を更新しただけでなく
2000年に立てた目標「年間の観光客5000万人突破」を達成したと発表しました。そ
のうち外国人観光客の宿泊者は1．1％増の約94万人になりました。京都市は観光客
が増加し続けている理由として、欧米を中心とした「日本ブーム」の影響と、中国
人観光客が減少しなかったことを挙げています。
長野県は「今後5年間で外国人観光客を2倍にする」という目標を立て努力中だとい
います。県の観光部門では、外国人観光客により多くのサービスを提供するため、
通訳のボランティアの養成や、複数の言語で表示した案内板やウェブサイトを準備
するなど、さまざまな工夫を凝らしています。
また、中国人観光客誘致の目的で、今年すでに中国メディアを長野県に招待してお
り、今後に期待をかけています。
華字紙・中文導報は、北京、上海、広州の富裕層を対象とした日本への個人旅行解
禁を7月に控え、日本の観光庁は中国人観光客の獲得を目指して、北京で開かれた
「北京国際旅遊博覧会（BITE）」で猛アピールを展開していると報じました。
中国人の日本への観光旅行はこれまで添乗員が同行する団体ツアーに限られていま
したが、観光庁は今年3月、7月からこの制限を緩め、北京、上海、広州の年収25万
元（約350万円）以上の富裕層を対象に個人旅行を認める方針を打ち出しました。
不法滞在や犯罪増加などを懸念する外務省や法務省、警察庁などの反対に遭いまし
たが、外国人観光客の受け入れに積極的な麻生太郎首相の後押しを受けて、実現に
進みました。
中国人観光客の増加による日本への経済効果は、仮に年間600万人が訪れたとすれば
消費総額は1兆2000億円、直接的な経済効果は6000億円に達して、12万人分の就労機
会を生み出すといっています。
アメリカの次は中国でしょうか？
変な債権やファンド、くだらない保険や金融よりは健全ですね。
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2009/06/15
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透明性 |
国土交通省は、不動産市場の透明性・信頼性の向上を通じた国内外からの安定的な
不動産投資の促進、不動産市場の活性化及び安心・安全な不動産取引を図るため、
オフィス・マンション等の不動産の管理に係る収益・費用に関するデータを収集・
提供する不動産市場データベースを構築しました。
１．公表内容
（１）「事務所」「店舗」及び「住宅」の３用途の賃貸用物件の収益・費用に係る
以下の６つの指標を公表。
収益系指標：[1]「ＮＯＩ※」、[2]「ＮＣＦ※」
費用系指標：[3]「維持管理費」、[4]「修繕費」、[5]「資本的支出」
その他の指標：[6]「空室のある標本の比率」
併せて、「集計した標本数」及び「標本の属性（延床面積及び築年数）概要」も公表。
（２）収益系指標及び費用系指標については、「用途別」「地域別」「属性（延床
面積及び築年数）別」に「中央値、四分位値等を示す図表」と「ヒストグラム」を
公表。
空室のある標本の比率については、「用途別」「地域別」「属性（延床面積及び築
年数）別」にその値を公表。
（３）このほか、参考のため、J-REITが保有する物件のデータを合わせて集計した
結果も公表。
（４）これにより、１８２図表で１，０００以上の区分の値を公表することになり
ます。
２．標本数
不動産市場データベースは、アンケートにより収集した標本（１，９１９）と公表
されているJ-REIT保有物件の標本（１，３０５）、合計３，２２４の標本を使用し
て作成しています。
３．期待される効果は、投資家の投資判断の参考となるとともに、不動産事業者の
ビル経営や不動産鑑定士の鑑定評価の精度向上に資するものと考えられます。
透明性を重視し、皆様方に広くご利用していただく不動産担保ローン業界も、お客
様の支払い能力の差によって資産を上手に活用できなくなりそうです。
何らかの方法を見出さないとカード破産者、不動産競売対象者が増えていくことは
間違いないでしょう。
透明しすぎて、中身が丸見えになってしまうということなのでしょうか？
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2009/05/22
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法定伝染病 |
家畜伝染病予防法が定める家畜伝染病のことです。
獣医師や畜主が発見した場合に家畜保健衛生所に届け出なければならない疾病を、
疾病ごとに対象となる家畜の種類を定め、監視伝染病と定めます。
法定伝染病は、家畜の伝染性疾病が拡大することによる畜主の被害を抑えるだけで
なく、家畜の生産物やそれらの製品への影響など社会全体への影響も最小限にする
ため、発生地域の交通遮断、当該家畜のと殺義務、殺処分命令、死体の焼却等の義
務、畜舎の消毒義務、などの強制力を持った強力な措置をとるべきの疾病です。
かつては、法定伝染病は医学分野における伝染病予防法に定められていた疾病も指
していましたが、伝染病予防法は1998年に廃止され、新たに「感染症法」が制定さ
れたため、現在は法定伝染病といえば家畜伝染病予防法に定められた家畜伝染病を
指します。
伝染病予防法における法定伝染病では、発病・発症すればすぐ関係機関に届け出て、
感染者は隔離病棟収容などの手続きが行われていました。
感染症の予防及び感染症の患者に対する医療に関する法律（かんせんしょうのよぼ
うおよびかんせんしょうのかんじゃにたいするいりょうにかんするほうりつ）は、
従来の「伝染病予防法」、「性病予防法」、「エイズ予防法」の3つを統合した法律
で、1998年に制定、1999年4月1日に施行されました。2007年4月1日、「結核予防法」
の統合と、また人権意識の高まりから「人権尊重」や「最小限度の措置の原則」の
明記などの改正を施行しました。感染症予防法、感染症法、感染症新法とも言いま
す。
伝染病（でんせんびょう）とは感染症の一種で、ある個体の感染症が同種の個体に
次々と同じ感染症が広がっていきやすい病気の総称です。同時期に短期間で感染症
が広がっていきやすい特徴があります。
感染症（かんせんしょう、Infectious disease）とは、寄生虫、細菌、真菌、ウイ
ルス、異常プリオン等の病原体の感染によって、より高等な動植物に生じる病気の
総称です。
ただし、感染しても症状を呈さないものもあり、それを不顕性感染と呼びますが、
後に症状が出るものもあり一連の流れとして感染症と称します。
伝染とか感染とかとは違いますが、突然の出費や収入減によって支払いが滞ってし
まうとそれを戻すために違う会社からの借入れを行ってしまい次々に借入れが増え
てしまったり、滞りが次々と起こり支払い困難になる場合があります。不動産担保
ローンの場合は高額の借入れが多いので、その延滞金が高額になりがちです。返済
にも健康にも余裕が必要ですね。
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2009/05/07
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リボン |
さまざまな色のリボンがあり、そのリボンにはいろいろな意味を持っている。
ブルーリボンは、インターネット上における言論の自由を守るための反検閲運動や
北朝鮮に拉致された日本人被害者を救出するための団体のことなどである。
レッドリボンは、エイズ患者に対して偏見や差別を持たない理解と支援をするため
の社会運動やシンボルのこと。
その他にも、ホワイトリボン、ブラックリボン、イエローリボンなどさまざまな象
徴としてあります。
近年、耳にすることの多いピンクのリボンは、乳がんの撲滅、検診の早期受診を推
進するために行われるキャンペーンのことです。
この乳がんが、胃がんを超えて発症率が一番だそうです。
住宅ローンとは違い、団体生命保険などの生命保険加入が条件ではない、不動産担
保ローンを扱っている会社は多く、不動産所有者や支払いをしている方々の健康状
態は非常に重要となります。
不動産は、また買うことが出来るかもしれませんが、体はそうはいきません。しか
も気力、体力がなくなってしまえば、お金は二の次になります。
身体が一体となって、前に進んでいくこと、その進むことを手助けをすることが資
金供給者だと思います。
生きたお金で、進んでいくお金を今後も供給し、社会に貢献したいものです。
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2009/04/30
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レシピ |
皆さんがご存知のレシピは、料理の調理法の手順書ですが、本来は「（命令を）受
け取る」を意味するラテン語のrecipe に由来します。これは元々、医者からが薬剤
師への、材料の準備ができるよう指示（処方箋）を命ずる語であったそうです。
食事を作るのに誰もが順序どおりに進めればある程度？の希望の料理が出来るわけ
です。
月間で６００万人が訪れる、料理レシピサイトをご存じですか？料理レシピを自分
で投稿できたり、検索したりできる「クックパッド」というサイトです。ユーザー
の９割は女性で、30代女性ではなんと４人に１人がユーザーだそうです。
そもそも料理レシピは料理雑誌にも料理本にも載っています。もちろんネット上に
もあり多数のサイトがあります。なぜクックパッドに行くのでしょうか？
「料理を作る人というのは、たくさんの人に、おいしいね、と言ってもらいたいそ
うです。それをサイトへの投稿という形で、簡単に楽しくできるようにしているか
らだそうです。」
つまり、多くの人に“おいしい”と言われたい女性の心理を、うまく捉えたサイト
なのです。
「さらに加えて、レシピを探すユーザーのために、検索機能に徹底してこだわって
います。」
例えば、白菜で検索。でも、白菜を使った料理が出てくるだけではありません。な
ぜ、白菜と入れたか、まで考えるのがクックパッドだそうで、導き出される仮説は、
「冷蔵庫にたくさん白菜があるからでは…？」。
だから、大量に白菜を使うレシピが出る。ユーザーは、ドンピシャのレシピに出会
える確率が高まる。ということだそうです。
「アクセスのピーク時間は16時。すばやく的確な情報が手に入らないと、忙しい女
性ユーザーには使ってもらえません。」
レスポンスも驚くほど早く。忙しいユーザーのために、レスポンス向上に１９９８
年の開設以来こだわってきたそうで、目標は０．２秒。検索機能も自社で開発して
います。
ユーザーニーズの分析にも先端技術が使われ、料理がテーマのやさしいサイトと思
いきや、技術をベースにした骨太サイトなのだそうです。
だれもが使うレシピ本やサイトは、なぜ使うのか？その料理が食べたいということ
ではなく、この材料をどの用に使えるのかがポイントだったわけですね。
お金には色はありませんが、同じご融資をしたお金であればやはり有効的にご利用
をしていただきたいものです。ましてや不動産担保ローンは多額の金銭が動くわけ
ですから・・・・。
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2009/04/08
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継続企業の前提 |
民間調査会社は、平成２０年度の都内の倒産件数が前年度比２１．６％増の３１１
５件で、負債総額が平成に入って２番目に多い８兆８８１７億円に上ったと発表し
ました。昨年９月の「リーマン・ショック」の影響で、下半期（１０〜３月）の倒
産が目立っています。
2008年度の上場企業倒産は、45件発生し、2002年度の22件を上回り、6年ぶりに戦後
最悪を更新しました。
倒産件数は３年連続で増え、３０００件を超えるのは５年ぶりだそうです。負債総
額は前年度比３４１％増で、リーマン・ブラザーズ証券と関連会社（３社）だけで
負債総額全体の半分以上を占めました。
業種別では不動産関連が23件と過半数を占め、倒産主因別では販売不振がトップ、
倒産前に「不適切な会計処理」が発覚した企業は7件ありました。
都内に本社や拠点を置く上場企業の倒産件数は戦後最多の２８件で、負債１００億
円以上の大型倒産も前年度比２２７％増と急増しました。
倒産前の直近本決算をみると前期比増収が20件、「黒字倒産」は21件で、営業キャ
ッシュフローが赤字の企業が31件と多発しました。「継続企業の前提に関する注記」
の開示状況をみると、45件のうち21件が同注記を倒産前に開示していました。上場
市場別では全体の4割がジャスダックなどの「新興市場」となりました。
継続企業の前提（Going Concern）とは、会社が将来にわたって事業を継続していく
という前提のことです。固定資産の取得原価主義、減価償却制度、繰延税金資産の
計上など、現在の会計制度の多くは継続企業の前提によって成立しています。
しかし、経営がうまくいかずに倒産の危機に陥ることもあります。
倒産のリスクなどで「継続企業の前提」に黄信号が付くと、それを決算短信や有価
証券報告書で開示しないといけないルールが、2003年3月期決算から導入されました。
倒産のリスクに関する注意書きは、決算短信に「継続企業の前提に関する注記」ま
たは「継続企業の前提に関する重要な疑義」というタイトルで掲載されることが多
く、つまり、「継続企業の前提に関する注記 ＝ 継続企業の前提に関する重要な疑
義 ＝ 倒産のリスクに関する説明文」ということになります。
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2009/04/03
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ミサイル（missile） |
もともとは飛び道具といった意味でしたが、近年はロケットあるいはジェットエン
ジンのような自動推進装置を備えて高速で飛行する兵器をさします。現在使われて
いるミサイルは、飛行中に進路を修正しながら目標に誘導する装置を利用していま
す。
誘導ミサイルGuided Missile（ＧＭ）とよばれることもあります。また国によって
はミサイルとよばず、ロケット、ロケット兵器、あるいは誘導兵器とよぶこともあ
るようです。
1232年に中国で、金（きん）の軍がタタール軍との戦争で使った飛火槍（ひかそう）
という兵器が、記録に残っている最初のロケット式兵器であるとされています。
これは、槍（やり）の先に火薬をつめて、轟音（ごうおん）とともに火焔（かえん）
を噴き出して相手を威嚇する兵器であったそうです。
15世紀になって明（みん）代に使われた飛槍（ひそう）とよばれる兵器が、火薬の
噴射ガスの反動で槍を遠くに飛ばすもので、これが推進力としてのロケットの軍事
利用の最初とみなしたほうが正しいようです。
ヨーロッパでは、イギリスのコングリーブがロケット兵器を開発（1804）し、1806
年にイギリス海軍がブローニュ港のフランス艦隊を攻撃するのに使用して以来、ヨ
ーロッパの各地の戦争で使われました。
40年代にイギリスのヘールが、コングリーブ・ロケットを改良したヘール・ロケッ
トを開発しました。アメリカは、メキシコ戦争や南北戦争で多数のヘール・ロケッ
トを使用し、またクリミア戦争では、フランスのロケットがセバストポリ要塞（よ
うさい）の攻撃に威力を発揮したといわれています。しかし小銃や大砲が発達して
くるにつれて、命中精度のよくないこの種の兵器は姿を消していったようです。
今の時代にこのロケットやらミサイルやら必要があるのでしょうか？本当に必要な
ものは何なのか考えてほしいものです。
不動産担保で融資をしているのに、反対のような意見になりますが、本来土地を有
効に使うのであって、お金を供給するために使うものではないような気がします。
土地をお金の供給に使うと以前と同じような失敗が待っているかもしれませんね。
本当に必要なのは・・・。
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2009/03/19
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イーテック |
エレクトロニック・トール・コレクション・システム（Electronic Toll Collection
System）は、国土交通省が推進する高度道路交通システムの一種でＥＴＣのことです。
ノンストップ自動料金収受システム。ノンストップ自動料金支払いシステムと呼ばれ
ることもありますが、一般にイーティーシーと呼ばれ、定着していますね。
国ではイーテックという愛称をつけていますが、ほとんど浸透していません。私もイ
ーテックは始めて聞きました。
2009年1月現在、累計2,500万台以上の車両にETC車載機が取り付けられています。利
用率は全国平均で76%を超えていて特に、首都高速道路では、週平均で83%を突破して
いるそうです。
不正通行には「車種格下げ強要」「不払い宣言による通行」「強行突破」の分類があ
り、強行突破が9割程度をしめています。ETCがあまり普及していなかった2001年度の
不正通行車は、日本道路公団で99,276台、首都高速66,160台、阪神高速117,146台、
本四連絡橋813台で、合計283,395台（いずれも延べ数）だったそうです。
ETC通行車両全体に占める不正通行車の率「不正通行率」は、0.1%程度であり、鉄道に
おけるキセル乗車率に比べると相当小さいものだそうです。国交省によれば、高速道
路の不正通行件数は2001年に約28万3000件、2003年度に約47万1000件、2004年に約69
万件、2005年に94万8000件と急増し、2006年にはETC利用率が2001年度の利用の60%を
超え、約96万1000件となりました。これはETC専用ゲートの設置により心理的に料金所
の突破がし易くなったためではないかと言われています。
ETCレーンを強行突破したり、車載器を載せ替え前より料金の高い車種区分の車に載
せ換えた（普通車から中型車のように車検証に基づく料金車種区分）にも関わらず、
車載器の再セットアップを行わず不正に通行したことにより、道路整備特別措置法違
反や電子計算機使用詐欺で検挙・書類送検・起訴される事例が発生しています。
何事も「ルールを守って」ですね
提供は不動産担保ローンのＭＴＲファイナンシャルパートナーズです。
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2009/03/02
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決算書 |
決算書とは、財務諸表ともよばれているもので、企業の状況を示す書類の全てをい
います。簡単に言うと、その会社の成績表や健康診断書であると考えてもよいと思
います。この財務諸表が的確に読めるようになると、その会社の現状がわかるのは
もちろんですが、将来の展望なども予測できますのでとても便利です。
現行制度において使用されている決算書は次の4つのものになります。貸借対照表、
損益計算書、利益処分計算書・損失処理計算書、キャッシュフロー計算書です。こ
れらを総称して決算書（財務諸表）というわけですが、このうち、貸借対照表と損
益計算書にはとても多くの情報が盛り込まれているので、決算書の根幹をなすもの
としてもっとも重要になってきます。
貸借対照表というのは、決算日に会社にある財産とその裏づけを表で明らかにした
ものです。会社にある財産といっても、実際にはかなりの数と量がありますので、
それを1つの表にしてまとめて理解するのは結構大変です。なので、会計学では、会
社の資産、負債・資本にはどういったものがあるのか、その性質によって分類して
から表示することにしているのです。
具体的には、資産というのは企業が所有する財産という性質になりますので、現金
や商品、建物、土地、債権などの財産をここに入れます。また、負債というのは企
業の負っている債務という性質から、借入金や債務などいつかは返済しなくてはい
けないお金をここに入れます。そして、資本ですが、これは返済する必要のない資
金なので、株主が出資した資金と会社が稼いだ利益をここに入れます。
数式で表すと次のようになります。資産（左側）＝負債＋資本（右側）このように、
左側と右側が必ず等しくなることから、英語ではバランスシート（BalanceSheet）
と呼ばれています。Ｂ／Ｓというのを見かけたことがあるかもしれませんが、これ
はバランススートを省略したものです。
損益計算書は、英語でProfit and Loss Statementということから、P/Lとも表され
ます。また、損益計算書には「勘定式」と「報告式」という2つの様式がありますが、
よく使われるのは「報告式」の方です。
損益計算書というのは、単純にいくら儲けたという結果だけを表しているのではなく
その過程が明らかにされる点がすぐれているところです。なので、損益計算書は、
その計算の過程、仕組みがとても重要です。損益計算書に段階をおって示される利
益を理解するとその仕組みもわかってくるはずです。
損益計算書の利益は、段階的に計算されて表示されます。具体的には、売上総利益、
営業利益、経常利益、税引前当期利益、当期利益といった利益が各段階で計算され
ていきます。
キャッシュフロー計算書というのは、具体的には、キャッシュの使われ方や入金の
状況を、財務活動としての「営業キャッシュフロー」、投資活動としての「投資キ
ャッシュフロー」、財務活動としての「財務キャッシュフロー」の3つに区分して表
されます。
これは、実は貸借対照表とも連動していて、キャッシュフロー計算書は、貸借対照
表の現金預金の2期間の増減をつなぐ役割も果たしています。
キャッシュフロー計算書は、その会社の1年間の現金預金の出し入れを表しますので、
それを見れば、会社が営業活動からどれだけ資金を稼いだか、そして、それをどれ
くらい投資に回したり借入金の返済にあてたかがわかるとともに、最終的に決算日
現在の会社の手許にあるキャッシュの残高を知ることができます。
不動産担保ローンなど融資をするほうも、受けるほうにとってもとても参考になる
ものです。期末の決算の用意をしていますか？
提供は、低金利不動産担保ローン、ビジネスローンのMTRファイナンシャルパートナ
ーズでした。
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2009/02/23
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下がりましたが・・・。 |
不動産総合情報サービスのアットホーム（株）は2月20日、首都圏における2008年の
1年間の賃貸物件市場動向を発表しました。
同社への2008年1年間の賃貸物件登録数は、居住用が51万2,354件（対前年比−14.5
％）となり、3年連続のマイナスとなったそうです。一方事業用は5万5,402件（同−
1.6％）で、6年連続のマイナスでした。
1平方メートル当たりの登録賃料の首都圏年平均は、マンションが2,770円（同3.1％
上昇）で2年連続のプラスになり、アパートは2,019円（同−1.3％）で再びマイナス
に転じたそうです。1戸当たりの 登録賃料の首都圏年平均は、マンションが10.76万
円（同3.2％上昇）で2年連続のプラスに、アパートは6.13万円（同−0.8％）で7年
連続のマイナスでした。
居住用賃貸物件成約数は11万4,526件（同−8.6％）で、6年連続の前年割れ。新築マ
ンションの減少が目立つ一方で、新築アパートは比較的堅調でした。また、前年不
調だったファミリー向けアパートが、神奈川県・千葉県の好調で増加に転じたそう
です。
また、1平方メートル当たり成約賃料の首都圏年平均は、マンションが2,645円（同
−0.2％）で4年ぶりにマイナス、アパートは2,108円（同−0.5％）で2年連続のマイ
ナスとなりました。1戸当たりの成約賃料の首都圏年平均は、マンションが9.80万円
（同−0.6％）で4年ぶりにマイナスで、アパートは6.40万円（同−0.2％）で、7年
連続のマイナスでした。平均面積はマンションが2年連続で縮小したものの、アパー
トは2年連続の拡大となったそうです。
平均年収が1995年は、457万円で2005年は436万円です。家賃も収入も下がっている
と何も変わらないように感じますが、その他の物価が上がっていますので実質は成
長よりマイナスです。何を生産して何に消費して何のためにいままでしてきたので
しょうか？何か疲ればかり？浪費して何にもならなかったでは何のために税金をお
さめたり、国の借金を国民が払わなければならないのか、理屈が通らないような気
がします。早く景気が良くなりますように・・・。
提供は、不動産担保ローン、ビジネスローンのＭＴＲファイナンシャルパートナー
ズです。
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2009/02/05
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２月病？ |
皆さんがご存知の五月病は、入学や入社、転勤などで新年度の4月から新しい環境に
置かれた人がかかる病気のことです。
緊張感が途切れたGW（ゴールデン・ウィーク）明け辺りから活力がなくなるもので、
具体的症状は、勉学や仕事に対する意欲の低下といった程度のものから出社拒否、
登校拒否といったものまであります。ただし五月病は医学用語ではありません。
二月病とは五月病の派生種で、2月の恋愛イベント“バレンタインデー”に際し、チ
ョコレートがもらえるあてのない男性や2月14日当日、実際にチョコレートがもらえ
なかった男性に見られ、孤独感など精神的ストレスからくる症状のことだそうです。
大抵は男性がかかりやすいですが、中には本命の男性に彼女がいてチョコレートを
渡せないなどの理由から女性がかかることもあるそうです。
そして、十二月病とは恋人のいない人がクリスマス・イブが近づくにつれて抱える
精神的ストレス及び、こうしたストレスからくる症状のことだそうです。
12月はTV番組やTVCM、雑誌がクリスマスを扱い、街へ出ても多くのショップや家が
クリスマスの飾りつけをします。恋人のいない男女にとってはこれらが孤独感を煽
る形となり、十二月病の沈んだ気持ちになるそうです。
2月というと二八（にっぱち）、景気が悪い二月と八月を意味するほうを思い出し
ます。
業種による差異や年によって異なることもあありますが、多くの業種で二八が該当
するといわれます。
例えば建築の場合、正月明け早々の2月や先祖が帰ってくる8月に家を建てる人は少
なかったり、小売店の場合、2月は寒さ、8月は暑さで客足が減り、景気が悪くなる
といいますう。
ただし、最近では二割の金持ちが全体の八割の資本を持つという意味や、二割の優
秀な社員が全売上げの八割を占めるといった『二八の法則』の略として使われるこ
とが多いそうです。
資金を供給する不動産担保ローンの業界は、２月は忙しくなるということ・・・？
提供は、ビジネス不動産担保ローン、おまとめ不動産担保ローンのＭＴＲファイナ
ンシャルパートナーズです。
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2009/02/02
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新築・新設住宅 |
国土交通省は、2008年12月分の新設住宅着工戸数を発表しました。
12月の新設住宅着工戸数は8万2,197戸（前年同月比−5.8％）で、6ヵ月ぶりの減少
でした。新設住宅着工床面積は、653万2,000平方メートル（同−7.9％）と2ヵ月連
続の減少となりました。
利用関係別の着工件数をみると、持家が2万3,326戸（同−7.3％）で3ヵ月連続の減
少で、貸家は3万8,305戸（同−4.1％）と6ヵ月ぶりの減少となりました。また、分
譲住宅は、マンションが1万1,162戸（同5.0％増）と6ヵ月連続の増加、一戸建て住
宅は8,717戸（同−18.6％）と3ヵ月連続の減少となりました。
（社）住宅生産団体連合会は、平成20年度第4回住宅業況調査報告を発表しました。
同調査は、会員会社の支店・営業所・展示場等の営業責任者を対象に、調査を実施
しました。受注棟数や金額など業況感をもとに指数化しているものです。
今期（2008年10〜12月）の戸建注文住宅の受注実績は、前期（08年7〜9月）に比べ
て総受注棟数−44ポイント、総受注金額−14ポイントとなりました。
総受注棟数は、前10月度からの反動増が期待されましたが、3四半期続けてのマイナ
スで、総受注金額もマイナスに転落しました。
地域別の総受注棟数は、北海道（−70）、東北（−25）、関東（−48）、中部（−33）
近畿（−35）、中国・四国（−69）、九州（−41）となり、全地域が大幅な落ち込
みで、前期からの回復ならず、全体としても市場の急激な悪化を反映する結果とな
りました。
なお、次期（09年1月〜3月）は、今期に比べて総受注棟数＋16、総受注金額−12ポ
イントの見通しです。
一棟当たり床面積動向については−7となり、前期のプラスの反動もあり、比較的大
きなマ−幅になりました。全国では「狭くなっている・やや狭くなっている」が前
10月度24％から33％に増加する一方、「やや広くなっている・広くなっている」が
同28％から18％に減少し、全体としての一棟当たり床面積は減少傾向になりました。
低層賃貸住宅の今期受注実績は、総受注戸数−37、総受注金額−25と、総受注戸数
・金額ともにマイナスへと転落しました。
次期については、総受注戸数−3、受注金額−10と弱気な見通しになりました。
提供は、不動産担保ローン・ビジネスローンのＭＴＲファイナンシャルパートナー
ズです。
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2008/12/29
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除夜の鐘 |
一年の最後の日、１２月３１日は大みそかで、その日の夜を「除夜」または、「年
越し」と呼んでいます。
ちなみに大みそかは、毎月１０日（とうか）、２０日（はつか）、３０日（みそか）
とそれぞれ呼ばれていますが、１２月３１日は一年の最後の日ということもあり
「大」の字をつけて大みそかと呼ばれるようになりました。
「除夜（じょや）」とは「旧年を除く夜」という意味で、１２月３１日の大晦日
（おおみそか）の夜をいいます。
除夜のかねは、どのお寺でも基本的に１０８回つくことになっています。これは、
仏教では人間の心の悩みは全部で１０８つあるといわれているためです。
心の中にいろんなイヤな心を持ってるのです。ほかの人を見て「うらやましい」と
思ったり、あるいは「自分はえらいんだ」と思ってしまったりとか。こういう心を、
仏教（ぶっきょう）の言葉で言うと「煩悩（ぼんのう）」と言いますね。
除夜の鐘をつき、その音を聞くことによって、この1年のうちに作った罪（つみ）を
懺悔（さんげ）し、罪を作る心を懺悔し、煩悩（ぼんのう）を除き、清らかな心 に
なって新しい年を迎えるのです。
煩悩（ぼんのう）は、まず大きく分けると６つのいやしい心に分けられます。
その６つのいやしい心がさらにそれぞれ１８個に分かれているんです。それを合計
すると、６×１８で１０８になるわけですね。
その煩悩とは、愛着（あいちゃく）、執着（しゅうじゃく）のことで、自分にとっ
て離しがたい、捨てがたい感情（かんじょう）感覚（かんかく）のことです。次の
ような百八の数え方があります。
六根（ろくこん）眼・耳・鼻・舌・身・意、人間の体全体の働きを表すものが、そ
れぞれ好・悪・平（良い・悪い・どちらでもない）の三種類で１８個と六塵（ろく
じん）色・声・香・味・触・法、人身に入って清らかな心をけがすものが、苦・楽
・捨（良い・悪い・どちらでもない）の三種類で１８個その合計で３６個に三世
（過去・現在・未来）を掛けると１０８個になるのです。
煩悩を除き、新年を迎える。素晴らしい行事です。清浄な心身で、新年を迎えたい
ものです。お近くのお寺で参加してもいいかもしれませんね。
来年はもっと不動産担保ローン業界が発展しますように・・・・。そして皆様に良
い年がきますように。来年も宜しくお願いいたします。
提供は、不動産担保ローンとビジネスローンのＭＴＲファイナンシャルパートナー
ズです。
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2008/12/16
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家賃100万円以上 |
（株）不動産経済研究所が11日に、東京都区部における高級・高額賃貸マンション
の供給動向を発表しました。
新築時点で月額賃料30万円以上の住戸を含む物件を「高級・高額賃貸マンション」
と定義し、調査したもので、賃料が月額30万円以上の住戸を含む高級賃貸マンショ
ンの戸数は、都区部全体で260件2万5,072戸（前回調査時208件1万8,209戸）となり
ました。
エリア別では、トップは港区106件1万1,053戸で、次いで中央区20件2,664戸、渋谷
区49件2,500戸となりました。なお都心3区のシェアは58.1％となりました。
また、月額賃料100万円以上の住戸を含む超高級賃貸マンションは52件7,019戸で、
エリア別では、港区31件5,661戸、千代田区6件564戸、目黒区4件420戸、新宿区3件
127戸、品川区1件108戸、渋谷区5件94戸、中央区1件45戸となりました。
月額賃料高額物件上位5位は、「六本木ヒルズレジデンス」（港区、793戸）最高450
万円、「グロブナープレイス神園町」（渋谷区、45戸）最高350万円、「元麻布ツイ
ンズ」（港区、2戸）最高330万円、「城山トラストコート」（港区、65戸）最高310
.7万円、「麻布第一マンションズ」（港区、69戸）最高280万円となっています。
また、新規供給物件（07年9月以降竣工）の月額賃料上位5位は、「グロブナープレ
イス神園町」（渋谷区、45戸）最高350万円、「元麻布ツインズ」（港区、2戸）最
高330万円、「千鳥ヶ淵ハウス」（千代田区、68戸）最高185万円、「アトリア目黒
タワー」（目黒区、183戸）最高185万円、「芝浦アイランド ブルームタワー」（
港区、964戸）最高180万円、「赤坂 ザ レジデンス」（港区、133戸）最高180万円
となりました。
しかし来年以降は、港区を中心に高級賃貸物件の供給が計画されているものの、昨
夏以降のマンション着工の激減、金融危機に始まった景気の悪化などにより、高級
賃貸マンションの新規供給は減少するものと予想しているそうです。
上を見上げるとキリがありませんが、この景気の悪いときにこのような家賃が払え
るというのは本当にすごいですね。
提供は、不動産担保ローン、ビジネスローンのＭＴＲファイナンシャルパートナー
ズです。
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2008/12/10
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年末 |
年末年始は、いつからいつまでといわれて戸惑ったことがありました。1年の終わり
から翌年の初め、例年12月28日の御用納めの翌日から翌年の1月3日の正月三が日ま
で、いわいる御用始めの1月4日の前日の期間です。
今年は、１２月２７日が土曜日になり、来年１月４日までの休日になる方々が多い
ようです。
仕事が安定しているときの休日は、ゆっくりと休めますが、先の見えない休みやこ
れからどうなるかわからないような不安定の状態での休日は実に不安でなりません。
他業界の派遣や社員などのリストラを聞きますが、われわれ不動産担保ローン業界
や金融業界の派遣や社員も大変なことになっています。
１２月を師走（しわす）といいます。その由来は坊主が走り回るほど忙しくなるか
らと、言われていますが、本当に忙しい年の年末になっています。
英語では、１２月を、December（ディセンバー）といいますが、実は、「10番目の
月」の意味です。実際の月の番号とずれているのは、ローマ暦が3月起算で、3月か
ら数えて10番目という意味だそうです。
１２月１０日の公務員のボーナスの時期が過ぎ、２３日の天皇誕生日の前の土日で
ほとんど仕事の方向性が見えて、休みの気分が一気に沸いてきます。クリスマス休
日の経験はないのですがどうも気分が落ち着きません。
来年に向けて、一年の集大成です気持ちをもう一度引き締めて、不動産調査、貸し
付けに全力を注ぎます。
世界に端はありません。それぞれ世界の真ん中で生きているのですから、大変なと
きもありますね。
不動産担保ローン、ビジネスローンのＭＴＲファイナンシャルパートナーズです。
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2008/11/26
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証券化商品 |
証券化商品のＭＢＳ（住宅ローン担保証券）についてです。
ＭＢＳとは（Mortgage Backed Security）の略称で、モーゲージ（住宅ローン）を
証券化したものでモーゲージバック証券とも呼ばれています。
不動産担保融資の債権を裏付けとして、発行された証券のことで、オリジネーター
（不動産の原所有者で、証券化のために、不動産を仕組みの中に供給する人）が、
住宅ローンを貸し出し、この住宅ローン債権を証券発行体に売却をします。
証券発行体は、これをもとにしてモーゲージ証券を発行しています。
発行された証券は、元利金支払の保証がされるなど信用力や格付が高められた上で、
投資家に販売されます。
米国においてモーゲージ証券の大部分は、政府系の機関であるジニーメイ（連邦政
府抵当金庫）、ファニーメイ（連邦住宅抵当公庫）、フレディマック（連邦住宅金
融抵当金庫）により発行されています。
モーゲージ証券は、米国国債と並ぶ高い信用力を有していますが、期限前償還のリ
スク（貸付期間が短くなることにより償還金額が減る）があり、よって投資家は一
般的な債券より比較的高い利回りを享受することができます。
モーゲージ証券の代表的な例として、パススルー証券（同じ種類の債券を集め証券
化したもの）があげられます。
政府系発行体と民間発行体が発行するものがあり、さらに固定金利のものと、変動
金利のものに区別することができます。
またＣＭＯ（Collateralized Mortgage Obligation）と呼ばれる、期限前償還リス
クの緩和のためのもので担保となる証券やローンと異なる何種類ものキャッシュフ
ローを持つ別々の債券として発行される債券やＲＭＢＳ(Residential Mortgage-Ba
cked Securities) 住宅ローンを担保として発行される証券などもあります。
物やお金が一度紙となり、その紙に対してお金を払い、売ったり、確定利回りでお
金をもうける？なにか変なような気がしますね・・・。
不動産担保ローン、ビジネスローンのMTRファイナンシャルパートナーズでした。
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2008/11/18
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リノベーション |
既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり
価値を高めたりすることです。
建物の経年にともない、時代に合わなくなった機能や性能を、建て替えずに、時代
の変化にあわせて新築時の機能・性能以上に向上させます。
具体的には、耐震性や防火安全性確保し、耐久性を向上させたり、冷暖房費などの
エネルギー節約のため、IT化など変化する建築機能の対応・向上のために行われま
す。外壁の補修、建具や窓枠の取り換え、間取り変更、給排水設備更新、冷暖房換
気設備の更新などを行います。
リフォーム（リホーム）と似ていますが、リフォーム（リホーム）は、老朽化した
ものを元（初期）の性能や現状に戻すことをいいます。
しかし、リノベーションほど入居者の好みが分かれるものも少なくはありません。
100人のユーザーがいれば100通りの提案があります。
コストと手間の問題から、どこまでターゲットを絞り込み、そのターゲットに合っ
たリノベーションを提案できるかが事業者の腕の見せ所でもあります。リフォーム
もリノベーションもエコですね。
ところで、エコ検定ってご存知ですか？
環境社会検定試験（eco検定）といいます。これからの「持続可能な社会」をつくり
あげるには、環境に対する幅広い知識を持ち、社会の中で率先して環境問題にとり
組む“人づくり”が必要と考えています。
エコ検定は、環境に関する基礎知識を得た人をつくるために2006年にスタートした
そうです。
人の考え方や行動がエコになるわけですね。
当社のような不動産担保ローン会社に出来ることは、紙の使う量と破棄する量はも
う少し改善ができそうです。電子化が進めばもっと進むと思います。
考え方をしっかりと持っていればもっといろいろとエコにつながるのでしょう。
提供は、不動産担保ローン、ビジネスローンの融資でおなじみのＭＴＲファイナン
シャルパートナーズです。
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2008/11/11
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空室率 |
三鬼商事（株）から、11月7日に2008年10月末時点の東京・大阪のオフィスビル市況
が発表されました。
東京ビジネス地区（都心5区）の空室率は平均で4.30％（前月比0.23ポイント上昇）
となり、既存ビルで4.17％（同0.22ポイント上昇）、新築ビルで10.57％（同2.65ポ
イント上昇）となりました。
新規供給や借換移転に伴う解約予告が相次ぎ、都心5区全体の募集面積は、この1ヵ月
間で約1万5,000坪増加しました。
大型新築ビルの募集状況はおおむね順調に推移していますが、供給棟数が多いことか
ら、テナント誘致競争が強まっています。大型既存ビルは、統合移転や借換移転に伴
う大型需要が出たものの大型募集の開始や解約予告の影響で募集面積は増加傾向です。
移転先の選択肢が広がったことにより、テナント企業の要望に柔軟に対応するケース
が多くみられる、ということです。
また、大阪ビジネス地区の空室率は平均で6.02％（同0.13ポイント上昇）、既存ビル
で5.91％（0.16ポイント上昇）、新築ビルで13.83％（同−0.18ポイント）でした。
平均空室率が6％台となるのは、2年5ヵ月ぶりで、新築ビルに成約の動きがありました
が、既存ビルで大型募集を開始した物件や解約予告、館内縮小の動きが相次いだこと
によります。
エリア別では、南森町地区と新大阪地区では新築・既存とも成約、入居が進み、淀屋
橋・本町地区では大型募集の開始・解約により1ヵ月間で募集面積が約1,000坪増加し
ました。梅田地区、船場地区、心斎橋・難波地区でも解約の動きにより募集面積が増
加しました。また、新大阪地区と船場地区で大型ビル2棟が完成予定であることから、
誘致競争に拍車がかかるとみています。
ビルディング企画（株）は11月6日、2008年10月度の東京主要5区（千代田区、中央区
、港区、新宿区、渋谷区）のオフィスビル市況に関する調査速報を発表しました。10
月1日〜31日までにテナント募集を行なった5,250棟のオフィスビルが対象です。
これによると東京5区大型ビルの平均空室率は3.84％（前月比0.15ポイント上昇）で8
ヵ月連続の上昇となりました。
エリア別では、千代田区2.86％（同0.36ポイント上昇）、中央区1.94％（同0.15ポイ
ント上昇）、港区4.97％（同0.26ポイント上昇）、新宿区5.44％（同0.57ポイント上
昇）、渋谷区3.98％（同−0.58ポイント）。渋谷区を除くエリアで上昇となり、とく
に新宿区では超高層ビルなど大型解約が響き05年9月期以来の5％超えを記録しました。
また、平均募集賃料は、坪当たり3万1,086円（同−541円）。エリア別では、新宿区
が高額条件の募集により前月比240円上昇したものの、他4区では約300〜1,000円超の
下落となりました。テナント誘致のために思い切った値下げに踏み切る傾向が見られ、
オフィルビルの市況の悪化は一向に歯止めがかからない状態にある、と同社では分析
しているそうです。
生駒データサービスシステム（IDSS）は、本年度5月下旬に開催した「不動産セミナー
2008」で、東京23区におけるオフィス市況の中期予測を公表しています。
過去4年間低下を続けていたオフィスビルの空室率は、2007年の1.8％を底に反転する
と予測し、2008年以降はほぼ一定のペースで上昇し、2012年には5％に近づくとの見
方を示しました。
募集賃料の水準については、今後も上昇を続けますが、2010年以降は上昇率が鈍化す
ると予測しています。
2012年の賃料水準は、2007年と比べて約15％上昇するとみています。
やはり、ビルの作りすぎでしょうか？
ビルの築年数、部屋の坪数や総個数そして管理やメンテナンスなど借りる側のニーズ
に応ええられるビルは、なんとか生き残られそうですが、そうでないビルは廃虚可し
てしまいそうです。
それを担保に融資をしている銀行や金融会社はまた焦げ付きが出てきそうで、新たな
問題がおきそうです。
提供は、低金利不動産担保ローン、ビジネスローンなどでおなじみのＭＴＲファイナ
ンシャルパートナーズです。
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2008/11/04
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これも自己責任？ |
国民健康保険（国保）の保険料を滞納して保険証を返還させられ、公的医療保険を
使えない中学生以下の子どもが全国１万８３０２世帯、３万２７７６人に上ること
が２８日、厚生労働省の調査で明らかになりました。
厚労省は、子どもが治療を受ける必要がある場合は、有効期限が１カ月程度の保険
証を交付するよう国保を運営する自治体に求める方針です。
「無保険」の子どもの全国調査は初めてで、病気になるなど特別の事情がないのに、
親が保険料を１年以上滞納した場合、自治体に保険証を返還し、代わりに「被保険
者資格証明書」が交付されます。
医療機関の窓口で全額自己負担となるため、子どもが必要な治療を控えるなど受診
抑制につながると指摘されています。
厚労省によると、国保の保険料を滞納している世帯は全国で約３８２万２千世帯（
加入世帯全体の１８．４％）で、うち資格証明書を交付されている無保険の世帯は
約３３万１千世帯（同１．６％）になっています。
無保険の世帯の子どもを年代別にみると、０〜６歳の乳幼児は５２７５人で、乳幼
児被保険者全体の０．４％。小学生は１万６３８１人で１．１％、中学生は１万１
１２０人で１．５％でした。
資格証明書を交付するかどうかは自治体が決めますが、厚労省は自治体に対して、
資格証明書を交付する場合には「保険料納付義務は世帯主にあり、子どもには納付
義務がないことに留意した取り扱いは許容される」との見解を示しました。
国が主体ですから何らかの処置を取れますが、民間だったらどうでしょう？
給食費の未納問題も何等代わりがありませんが、上記のようにはいきませんね。何
処に問題があって、誰がどのように解決をしていくのでしょうか？
提供は、低金利不動産担保融資、ビジネスローンのＭＴＲファイナンシャルパート
ナーズ。
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2008/10/30
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世界不動産連盟 |
皆さんは、世界不動産連盟という団体をご存知でしたか？
世界不動産連盟（仏文略称FIABCI-Federation Internationale des Administrateurs
de Biens Conseils Immobiliers）、オーストリア、ベルギー、フランス、西ドイツ、
アメリカの不動産業団体が母体となって、１９４８年に発足した不動産業者の国際
組織で、パリに本部を置いています。
２００７年３月現在、加盟国数は欧州（中近東を含む）、アフリカ、アメリカ（南
米を含む）およびアジア・太平洋の4地域の５８ヶ国です。
会員は加盟各国の不動産業関係団体である団体会員１０３と、その団体の幹部等を
中心とする一般会員(個人・法人）約３，８００を主体として構成されているそう
です。
世界不動産連盟は、１９５４年に国際連合のNGO(非政府機関)委員会により経済社会
理事会ＮＧＯ(Roster)として認定され、１９９５年には、経済社会理事会のカテゴ
リー�兇裡裡韮呂望些覆靴泙靴拭�
カテゴリー�兇蓮�経済社会理事会において、各専門分野について諮問を受けたり、
あるいはオブザーバーとして出席を認められています。
本年度１０月２２日〜２５日に世界不動産連盟ハワイ大会が開催され、日本の参加
団を派遣したそうです。
日本国内では、不動産業者の倒産の増加、金融不安により不動産への投資や融資付
けは困難な状況で、世界大会とは華々しいですね。少し皮肉ですが・・・。
不動産業者に資金が行渡らなくなり、不動産流通が止まりました。不動産を担保に
融資せずに金融機関は何を担保に融資をするのでしょうか？
資産を担保にお金が借りれないとは、おかしな話ですね。
提供は、不動産担保融資、不動産担保ローン、ビジネスローンのＭＴＲファイナン
シャルパートナーズです。
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2008/10/22
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日本郵政 |
日本郵政グループ（日本郵政株式会社、取締役兼代表執行役社長、西川善文氏）は、
目黒東山敷地において分譲マンション事業に着手することを正式に決定しました。
日本郵政グループは平成１９年１０月１日の民営化に伴い、経営基盤の強化を図る
ことが喫緊の課題となっており、資産の効率化および新たな収益事業のひとつとし
て、保有する不動産の有効活用につき検討を進めています。
目黒東山敷地については、既に旧日本郵政公社社宅を取壊し空地（更地）となって
いることから、今後の有効活用と地域の良好な住環境づくりに資するため、分譲マ
ンション事業に着手することになったそうです。
当該地は、旧日本郵政公社社宅跡地（東京都目黒区東山3-997-1）で、最寄り駅は東
急田園都市線｢池尻大橋」駅です。事業敷地面積は約2,300平方メートルで、工事着
工販売開始を2009年度上期頃、竣工引渡しを2010年度上期頃に予定しています。事
業土地の所有者である郵便局（株）と建築主である三井不動産レジデンシャル(株）
による共同事業方式で進めるということです。
日本郵政グループは、簿価で約1兆4,000億円の土地があります。
この資産に見合った事業展開、あるいは資産活用を行っていくということは、一つ
の重要な経営課題ということですね。
マンション分譲のほかにも、お客さまの利便性向上と地域社会への貢献ならびに両
社の収益向上を目的として、ローソンと日本郵政グループの経営資源を効果的に活
用することで合意して事業の展開を進めています。
具体的取り組み内容としては、インフラ及びネットワークインフラの相互活用によ
るお客様の利便性向上と、郵便局ネットワークの維持・増強に資するためだそうで
す。
また、東京駅前に所在する東京中央郵便局（千代田区丸の内二丁目７番２号所在）
は、建物の老朽化や容積率の低利用等が課題であったために、活用の可能性につい
て検討を行い、再整備に着手することとなったそうです。
スケジュールとしては、平成２３年度中の竣工を目標として、当面の予定としまし
ては、本年７月以降準備出来次第、政府調達協定（ＷＴＯ）の手続に基づき、官報
公告を行った上で、工事の発注を行うことにしているそうです。
大阪については、既に設計業者が、ＷＴＯの手続きで決まって、設計に入っていま
す。名古屋についてはこれからという状況だそうです。
今後も、一等地の賃貸ビル事業に加え、分譲事業や、あるいは、余剰容積の活用と
いったことを通じて、収益事業として確立していくことになるでしょう。
やはり、不動産は永遠なのでしょうか・・・・。
提供は、低金利不動産担保ローンとビジネスローンでおなじみのＭＴＲファイナン
シャルパートナーズです。
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2008/10/17
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金融大量破壊兵器 |
クレジット・デフォルト・スワップ（ＣＤＳ）
債務不履行のリスクを保証する金融商品のことです。
社債や貸し付けなどで債務不履行が発生した場合に、債務を負う企業に代わり支払
いを保証するデリバティブ（金融派生商品）の一種です。
アメリカ最大の保険会社アメリカン・インターナショナル・グループ（AIG）は、
投資銀行や保険会社などに対して保証していた140億ドルにのぼるCDSの支払いに行
き詰まりました。
この１年間の金融システム危機の原因の多くは、元をたどればCDSに行き着き、その
市場は62兆ドルに達していました。ニューヨーク証券取引所に上場する全株式の時
価総額の４倍近い額です。
こんなエピソードがあるそうです。米金融業界の大物たちの週末の儀式でした。
太陽のあふれるリゾートで日ごろのストレスを吹き飛ばし、世界の支配者としての
成功をヨットパーティーにビキニ姿のモデルたち、１本100,000円のシャンパンな
どで盛大に祝っていたそうです。
またその一方で、リゾートで週末の大半を会議室に引きこもり、銀行業の問題解決
に取り組みました。銀行の問題といえば貸し倒れです。誰かにお金を貸したとき、
それが返ってこないリスクをいかに軽減できるかというものでした。
当時のJPモルガンは、企業向けや外国政府向けの貸し出しで、数百億ドルまで資産
が膨張していました。しかし大きな問題もありました。それは、連邦法の定めで融
資の貸し倒れリスクに備える準備金として、巨額の自己資本を積まなければならな
いことでした。まったく利益を生まない金が必要となりました。
そして、思いついたのがある種の保険商品でした。貸し倒れた場合の元利金の支払
いを第三者に保証してもらい、代わりに銀行は保険料を払うわけです。そうすれば、
JPモルガンはリスクをバランスシートから切り離し、準備金を取り崩して商売に回
すことができるということになります。
この仕組みが「クレジット・デフォルト・スワップ（CDS）」で、デリバティブ（金
融派生商品）の一種です。CDSのアイデア自体はその２、３年前からありましたが、
大きな取引をしたのはJPモルガンが最初でした。97年12月にJPモルガンが行ったのは
フォードやウォルマートなど大企業向けに実行した300件で、計97億ドルにのぼる融
資を調べ、最も貸し倒れリスクの高い上位10％を特定し、それを投資家に売却しま
した。
銀行が信用リスクを資産から切り離し、保険会社や年金に肩代わりさせることに成
功したその後まもなくCDSは、リスクの高い中南米やロシアなど新興市場への投資
も怖くなくなる保険として使われはじめました。
01〜02年にエンロンやワールドコムが粉飾決算の挙げ句に巨額債務をかかえて倒産
すると、企業の内部崩壊に対する自己防衛の必要性も再認識され、CDSは打ってつけ
のツールになりました。00年に1000億ドルだった市場規模は、04年には6.4兆ドルに
もなったのです。
そして住宅ブームがやって来ます。FRB（米連邦準備理事会）が利下げを繰り返し、
アメリカ人が歴史的なペースで住宅を買いはじめると、住宅ローン債権を担保にし
た証券化商品は新たな有望投資先になりました。銀行やヘッジファンド、年金など
あらゆる金融機関がこれを購入し、彼らの多くがその債務不履行に備えてやはりCDS
を購入しました。
AIGのような会社の取り扱い商品はすぐに、火災保険だけではなくなりました。彼ら
はCDSを売ることで、住宅ローンの保証もはじめました。AIGが政府に救済されたと
きまでに、同社のCDS保証残高は4400億ドルに達しています。
AIGの決定的な過ちは、伝統的な保険の手法をCDSにそのままあてはめたことのよう
に思えます。従来の保険では、一つの事故と他の事故の間に相関関係はありません。
隣人が車を衝突させたからといって、自分もそうなるリスクが高まるわけではない
のですが、債券の場合はまったく話が違います。
一つが債務不履行になると、連鎖反応で他の債券も債務不履行に陥る確率が高まり
ます。投資家は臆病になって資金を引き揚げ、市場はパニックに陥り、銀行は貸し
渋りに走ります。
そして住宅ローンの証券化商品が債務不履行に陥りはじめると、AIGは何十億ドルも
の元利金を補償しなければならなくなったわけです。
CDSは企業対企業の相対取引で契約されるため、政府の規制は及びません。取引報告
を集約する場所もないので本当の市場価値を知ることができないないのです。
政府が介入してAIGを救済したのは、AIGがCDS市場のいわば最後のとりでだったから
かもしれません。銀行やヘッジファンドはCDSの売り買い両方を行い、どちらか一方
で損をしてももう一方で得をするポジションだったのに対し、AIGは保証を提供する
一方でした。
もしAIGが債務不履行に陥れば、AIGからCDSを買っていたすべての金融機関が損失を
被り、信用危機に陥っていたでしょう。
上記の内容は、あるところからの抜粋ですが、まるで世界戦略の内容です。
作って販売した一部の人たちの責任はないのでしょうか？戦争犯罪にも似たような
怖い話しに思えました。Ａ戦犯は誰なのでしょうか？
提供は、低金利不動産担保ローンとビジネスローンのＭＴＲファイナンシャルパー
トナーズでした。
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2008/10/14
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旧体育の日 |
「スポーツにしたしみ、健康な心身をつちかう」事を趣旨として、1964年東京オリ
ンピックの開会式のあった10月10日を、1966年（昭和41年）から国民の祝日の体育
の日としました。今は、ハッピーマンデー制度により第２週の月曜日になっていま
す。
先週の10日に（財）東日本不動産流通機構は、東日本レインズにおける9月の市況動
向を発表しました。
首都圏中古マンション成約件数は、2,506件（前年同月比5.25％増）5ヵ月連続の増
加で、成約単価は5ヵ月連続低下でした。
都県別では、東京都1,128件（同＋6.42％）、埼玉県304件（同−8.16％）、千葉県
362件（同＋4.32％）、神奈川県712件（同＋10.73％）と東京・神奈川が前年を上回
る一方で、埼玉・千葉は減少しました。
成約単価は、1平方メートル平均で39万900円（同−2.57％）で、前月比では−0.66
％となり、5ヵ月連続の低下となりました。
都県別では、東京都50万 9,400円（同−4.44％）、埼玉県25万2,900円（同−3.51％）
千葉県24万2,900円（同−5.16％）、神奈川県35万6,400円（同−1.55％）と、すべ
ての件において下落しました。
また、首都圏の成約平均価格は2,597万円（同＋0.76％）で、成約平均専有面積は、
66.44平方メートル（同＋3.41％）でした。
一方、首都圏戸建の成約件数は919件（同−0.86％）と、2ヵ月ぶりに下り、成約平
均価格は3,472万円（同−3.12％）となったそうです。
不動産の売買成約件数、価格の減少は、不動産を担保に融資をしている私たちには
本当に厳しい状況です。不動産担保ローンの場合将来の目減り率も算出しなければ
ならない場合もあり、融資に至らないことが往々に出てきてしまうためです。
営業部、調査部と管理部、どの部署にとっても頭の痛い悩みです。やるべきことを
しても結果が付いてきません。担保ローンだけではないのでしょうが、全ての融資
会社や他種の業種も本当に大変な状況には間違いありません。はやく何らかの政策
をとってほしいものです。
提供は、港区新橋の不動産担保ローン会社、ＭＴＲファイナンシャルパーツナーズ
です。
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2008/10/06
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ドイツでは。 |
ペイオフといいますが、ドイツ政府は５日午後に、国内の銀行の個人預金を全額保
護すると発表しました。
独不動産金融大手ヒポ・リアル・エステート（ＨＲＥ）の経営危機が新たに表面化
したことから、預金者の動揺を抑えて、金融機関の預金流出を防ぐ狙いがあるため
です。
ドイツでは銀行が破綻(はたん)した場合、公的には最高２万ユーロ（約２９０万円）
を上限として、預金の９０％が保護される仕組みでしたが、金融危機の間に限って
全額保護すると打ち出ししました。
欧州ではアイルランドが、自国６銀行の預金を２年間に限って、全額保護すること
を決めましたが、ドイツのメルケル首相は、この政策を批判したばかりでした。
新たな金融危機に直面して、方針転換しざる終えなかったのでしょうか？
今度は、預けているお金ではなく、借りるお金です。先日もお話しましたが、銀行
などの「貸し渋り」「貸しはがし」が本当に増えています。
皆さんも感じているとは思います。では、いったいどんな口実を使って断わってい
るのでしょうか？なんと、「貸せないのは信用保証協会のせい」と責任転嫁をして
います。
最近増えているのが、信用保証協会の保証がつかないことを理由に断わるケースで
す。銀行はこれまで、銀行からの直接貸し出し（プロパー融資）ができない、経営
状態がよくない企業に対して、信用保証協会付き融資（マル保融資）を勧めてきま
した。
プロパー融資が通らなくてもマル保融資であれば貸し出すことができましたが、こ
れまで信用保証協会が100％保証してきたマル保融資の保証割合が、協会80％、銀行
20％に変更されたことで、審査が厳しくなりました。
たとえば、業績が悪化した、プロパー融資先が追加融資を求めてきたと仮定します。
このとき銀行は企業の財務内容から、信用保証協会の保証が受けられそうもないの
をわかっていながら、信用保証協会の融資審査を受けさせるわけです。
結果、審査は通りません。「マル保を受けられないのだから、プロパー融資はでき
ない」といって、信用保証協会のせいにして断わるわけです。
銀行は、お金を貸すプロの集団だと思っていました。信用保証協会の保証が付けば
貸し出しをし、付かなければ貸さないというのであれば、何を基準にどんな調査を
しても誰がやっても変わらないということになります。そこにはプロの目利きは必
要ないのですね。
少し捻くれて表現しましたが、私たち不動産担保ローン業界に襲い掛かる総量規制
も同じ批判をあびるかと思うと他人事ではありません。役人は本当の資金が必要な
人たちの、なにをわかっているのでしょうか？
借入貸付条件や会社の規模で借入をするのでは有りません。ましてや担保の重要性
をまったく無視するようでは不動産とは？資産とは？何なのでしょうか？
本当に考えてほしいものですね。
提供は、低金利不動産担保ローンのＭＴＲファイナンシャルパートナーズです。
不動産担保でのご融資はお任せください。
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2008/09/29
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むずかしい話ですが。 |
昨年、平成１９年上半期におけるインターネット治安情勢についてインターネット
に接続したコンピュータに対する無差別なサイバー攻撃は高水準にとどまっていま
す。更に、昨年末に確認されたワームの活動と思われる攻撃が継続的に続くなど、
攻撃に利用される手口は、一部に変化が見られます。
また、インターネットを介した攻撃者の命令に基づき動作するプログラムであるボ
ットも継続的に高水準で活動をしており、感染台数等に大きな減少傾向は見られま
せん。
警察庁では、国民生活又は社会経済活動に重大な影響を及ぼすおそれのある情報シ
ステムに対する犯罪を未然に防止し、あるいは被害の拡大防止を図るために必要と
なる情報を収集する手段のひとつとして、全国の警察施設のインターネット接続点
におけるアクセス情報等を観測・分析し、情報セキュリティの向上に資する情報の
提供等を実施しています。
全国の警察施設のインターネット接続点1に設置してあるファイアウォール2と侵入
検知装置3の記録を全般的に分析したものを以下で紹介します。全般的なアクセス状
況は無差別な攻撃は高水準で横ばい今期は、大規模に感染したワーム型ウイルスの
発生がなかったこともあり、インターネットに接続されたコンピュータに対する無
差別なサイバー攻撃は横ばいでした。
警察庁のファイアウォールに対する総アクセス件数は約2,830,000件で、前期と比較
して約5％減少しましたが、前年同期比較では約8％増加しました。また、警察庁で
侵入検知装置を利用して検知したワーム等の活動は約237,000件で、前期と比較して
約4％増加しましたが、前年同期比較では約5％減少しました。
日本国内の57の拠点の観測記録をもとに分析しています。集計は、incoming のトラ
フィックのみ対象とし、outgoing のトラフィックは対象としていません。平成19年
6月30日現在、364種類のシグネチャが登録されています。
警察庁のファイアウォールに対するアクセスのうち、ICMP(Echo Request)1027/udp、
2967/tcp へのアクセスが大幅に増大し、特に2967/tcp へのアクセスは、前期と比
較して約678％増加しました。2967/tcp へのアクセスは、昨年１２月中旬に確認さ
れたシマンテック社のセキュリティ製品の脆弱性（昨年５月に公表されている）を
突くワームが利用するもので、アジア地域を発信元とするものが多く、日本国内か
らのアクセスも多いものでした。なお、ICMP(EchoRequest)はネットワークの疎通調
査等に、1027/udp はWindows のMessengerサービスを利用したスパムの通信に利用
されることが多いものです。
また、これまで上位を占めてきた445/tcp と139/tcp へのアクセスは前期比で50％
前後減少しました。
警察庁のファイアウォールへのアクセス件数が多い発信元の国／地域に大きな変動
はありませんでしたが、日本国内からのアクセスが前期と比較すると約26％減少し
ました。
侵入検知装置を利用して検知したアラート5のうち、「Scan」が大幅に増加し、前期
と比較すると約２倍に増加しました。なお「Scan」の多くは「Proxy attempt」が占
めていました。
サーバコンピュータに対するDoS攻撃（SYN flood攻撃）ファイアウォールに送信さ
れたSYN/ACKパケットを分析することにより、DoS攻撃の一手法であるSYN flood 攻
撃の兆候について観測を行ったところ、SYN flood 攻撃の検知件数は約25,900 件と
なり、前期と比較して約67％減少しました。
今期、警察庁で侵入検知装置を利用して検知したワーム等の活動のうち、日本国内
のコンピュータからのものは約5,200 件あり、前期と比較して約22％減少しました。
また、ファイアウォールへの日本国内のコンピュータからのアクセス件数は約1,02
0,000 件あり、前期と比較して約27％減少しました。
今期、警察庁で観測したボットネットは598個で、前期に比べ約26％増加しました。
そのうち今期に新たに把握したものが348個ありました。今期、最も大きなボットネ
ットは約10万台のボットから構成されていました。
一つのボットネットに接続されているボットに感染したコンピュータの平均台数は、
今期約1,414台で、前期の3,422台と比べ、約59％減少しています。
警察庁で観測しているボットネットにおいて、指令サーバから出される命令の内容
を観測したところ、DoS 攻撃に関する命令の総数は6,441件で、前期に比べて約55％
減少しているものの、SYN flood 攻撃に関する命令が前期より約102％増加して、4,
836件となっています。
ボットネットでは、指令サーバから感染しているコンピュータに対して、様々な命
令が出されます。そのうち、ボットの感染端末の拡大や機能の更新に関係があると
思われる感染命令及びダウンロード命令について分析したところ、今期の１日あた
りの平均命令数は、感染命令が約28 回、ダウンロード命令が約42回あり、感染活動
や感染したコンピュータにボットの更新プログラムを始めとした何らかのデータを
送りつける活動が頻繁に行われていることが窺えました。
また、感染命令の内容を分析したところ、マイクロソフト社のWindows のサービス
の脆弱性を狙ったと考えられるもの（445/TCP、135/TCP、139 | |
